Yeni yılda yeni İNDER

Gerçekleştirilen toplantıda açılış konuşmasını yapan İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 24 Haziran seçimlerinden sonra yeni bir döneme giren Türkiye’de, derneğin potansiyel gücünün ortaya çıktığını söyledi. Sektörün dış güçlere karşı verdiği mücadelede ‘yekvücut’ olduğuna işaret eden Başkan Durbakayım “Türkiye’nin birçok şehrinden İstanbul İnşaatçılar Derneği olarak bilinen İNDER’i arayan meslektaşlarımız, aynı çatı altında mücadelemize destek vermek istediğini belirtti. Ülke genelini yakından ilgilendiren Afet Yasası ve İmar Barışı gibi konularda da derneğimizden destek isteyen firmalarımız, İNDER’in ulusal bir vizyonda hizmet vermesinin gerekliliğini ortaya koydu” açıklamasını yaptı.

İnşaat sektöründeki misyonunu 2019’da Türkiye sathına yayacaklarını açıklayan Nazmi Durbakayım, tüzük değişikliğine gidilerek İNDER isminin “İnşaatçılar Derneği” olarak değiştirileceğini ve Türkiye’nin her yerinden üye kaydedileceğini belirtti.

İNDER’in kamusal hizmet deneyimi olduğunu hatırlatan Nazmi Durbakayım konuyla ilgili olarak şu açıklamalarda bulundu;

“İlk kurulduğunda sektörün tek temsilcisi olarak, kamusal hizmet vermekle yükümlü kılındı. Özellikle sektörün içinde bulunduğu darboğazlarda demir ve çimento kıtlığı olduğu dönemlerde kamu tarafından düzenleyici yükümlülükler üstlendi. Bunun yanı sıra (1972) inşatçıların bağ-kur’lu olabilmeleri için İNDER üyesi olması şart koşuldu. Nitekim bu gibi yetkilere sahip olan İNDER’in üye sayısı 8 bini aştı. 2006 yılında İNDER’in üye kayıt defterlerini yenilemesi için yaptığı çalışma sonucunda yüzde 90’nın üyelikleri silindi. 2016 itibariyle sadece aktif 101 firma üyesiyle yoluna devam etme kararı alındı ve yurt genelinde yapılan yeni üyelerle birlikte 121 aktif üyeye ulaşıldı.”

İNDER 2019’da yeni oluşumlar sunacak

2019’da önemli hamleler yapılacağına vurgu yapan Başkan Durbakayım “Mesela 2019 yeni bir proje üretim sistemin hayata geçmesi için çalışmalarımızı yoğunlaştıracağız. Yeni hayata geçecek projelerin devamlılığını garantiye alacak ve son tüketici açısından mağduriyetleri ortadan kaldıracak yeni bir sistemin çatısını oluşturmak için yasal düzenlemeler için ilgili kurumlara rapor hazırladık. Bu kapsamda projelerin uluslararası piyasalarda SPV (Special Purpose Vehicle) adı verilen iş ortaklığı veya ortak girişim benzeri “işe özel geçici şirketler’ altında geliştirilmesini öneriyoruz. Bu sistemde arsa sahipleri de bu şirketlere hissedar olacak ve proje finansmanının teminatı olarak da SPV şirketinin hisseleri finans şirketlerine (bankalara) rehin edilecek” açıklamasında bulundu.

Sektör milli duruş sergiledi

2018 için genel bir değerlendirme yapan İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, yıla yasal değişiklikler ve finansal gelişmelerin damga vurduğunu belirtti. Kentsel dönüşüm yasası ve İstanbul imar yönetmeliğindeki değişiklikler ile imar barışının sektör gelişimine büyük katkı sağladığını kaydeden Durbakayım “KDV ve harçlarda süreli indirim, yabancıya satış için düzenleme (alt sınır düzenlemesi ve satış vaadi sözleşmesinin kapsama alınması), Emlak Konut GYO desteği ve İNDER öncülüğünde bir araya gelen derneklerle yapılan %20 indirim kampanyası, Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Murat Kurum’un bizzat açıkladığı Türkiye’de Kazanç Vakti kampanyası, kamu bankalarının faiz indirim kampanyası, birikmiş mortgage kredilerinin 3 devlet bankası (vakıf ziraat halk toplam 3 milyar TL) VDMK vasıtasıyla 2.cil piyasalara arzı gibi finansal teşvikler sektörün ayakta kalmasını sağladı” şeklinde konuştu.

2019, sektör için umut yılı olacak

2019’un inşaat sektörü için umut yılı olacağını ifade eden Başkan Durbakayım, beklentilerini şu sözlerle dile getirdi;

“2019’un konut kredi faizlerinin artışı nedeniyle ötelenen satışların devreye gireceğini, ekonomik belirsizlik nedeniyle bekletilen yeni projelerin hayata geçeceği bir yıl olacağını umut ediyoruz. Yabancı satışlarında büyük beklentilerimiz var. Ancak 2018’de teşvik edilen yabancıların beklediği bir tek şey kaldı; O da ‘Müktesep Hak’. Yurtdışı satışlarda ise kesinlikle yeni rekor seviyelere çıkılacağını ülkemize en az 15-20 milyar dolar dövizi girişi sağlanacağını öngörüyoruz. Yurtdışı satışın ihracat sayılmasıyla birlikte 50 bin üzeri satış ve 20-30 milyar dolarlık döviz girdisi ise önümüzdeki 3 yıllık hedef olarak belirledik.

Yurtiçi satışlarda yeni rekor beklentimiz, 2019 yılında da sürüyor. Ancak bunun daha gerçekçi olması için bazı yasal düzenlemeler ve mikro bazda ekonomik iyileşmelere bağlı olduğunu da biliyoruz.

Mesela, KDV ve harç oranlarında sağlanan indirimin sürekli olması gibi. 2018 yılında devreye giren önlemler paketi içindeki KDV ve tapu alım satım harçlarında yapılan geçici süreli indirimler, daha ziyade 2. El konut ve işyeri satışlarına faydalı olmakla beraber sektörümüzün rahat nefes almasında büyük yardımcı olmaktadır. Arzumuz, söz konusu teşvikin 2019 yılında sürekli olarak ve sadece 1. El konut ve iş yerlerinde uygulanmasıdır. Diğer taraftan önümüzdeki yıl inşaat sektöründe sürdürülebilir büyüme ve Türkiye ekonomisine sürekli destek sağlanması bekleniyorsa arsa, demir çimento gibi ana maliyet kalemlerinin makul ve mantıklı seviyelerde olması gerekmektedir. Buna ek olarak konut alıcıların üzerindeki en önemli yük olan konut kredi faizlerinin de katlanılabilir seviyede olması kaçınılmazdır.”

Ticari kredi faiz oranlarında yaşanan gerilemenin konut kredi faiz oranlarında da yaşanması gerektiğinin altını çizen Nazmi Durbakayım yüzde 25 seviyelerindeki bireysel mevduat faizlerinin konut satışlarının önündeki en büyük engel olduğunu vurguladı.

“2018’in ortasından sonra yaşanan ekonomik darboğaz nedeniyle maliyet artışlarını fiyatlara yansıtmayan inşaatçılar, 2019’da yapacağı yeni projelere yeni fiyatlarla başlayacaktır” diyerek beklentilerini dile getiren Nazmi Durbakayım öngörülerine şöyle devam etti;

“Öngörümüz 2019’da fiyatların yüzde 25-35 seviyesinde artacağı yönünde. Diğer taraftan Kanal İstanbul gibi devasa bir proje ile birlikte, gerçekleşecek yeni projelerde yatay mimarinin ağırlık kazanacağını söyleyebiliriz. 2019’da sektörün gerçek dinamiklerine kavuşacağını umuyoruz. Bakanımız Sayın Murat Kurum’un altını çizdiği gibi 2019’da her önüne gelen inşaatçı olamayacak, her inşaatçı istediği projeyi istediği yere inşa edemeyecek. “

Yapısal sorunlar zamanında çözümlenmeliydi

Toplantıda gayrimenkul sektörünü değerlendiren İNDER Başkan Vekili Engin Keçeli, 2010-2016 döneminde ciddi bir konut balonu olduğuna yönelik izlenim olduğunu ifade etti. Son 3 yıldır sektörde yaşanan gelişmelerin, bu izlenimin doğruluğunu teyit ettiğine vurgu yapan Engin Keçeli, konut piyasasındaki arz talep dengesizliğinin balon oluşumunun temel nedeni olduğunu kaydetti.

“Gelinen noktada konut üreticileri ve bankaların kısmi finansal başarısızlıklar yaşayacağı anlamına geliyor” şeklinde değerlendiren Keçeli, sektörün öz eleştiride bulunması gerektiğini ve işler iyi giderken yapısal sorunların düşünülmesi gerektiğini belirtti.

Sektördeki balon algısının en önemli nedenini, piyasanın ‘bankacılık, enerji, tütün’ gibi regüle edilmemesine bağlayan Engin Keçeli, acilen bir denetim ve düzenleme mekanizması oluşturulması gerektiğine vurgu yaptı. Arsa, inşaat, finansman ve mülkiyet edinme ilişkisinin çok iyi kurgulanması ve proje başlamadan koordine edilmesi gerektiğini belirten Engin Keçeli konuşmasını şu şekilde sürdürdü “Konut geliştiricilerini piyasa ile baş başa bırakmak en doğru yaklaşım değil. İstihdam açısından bakıldığında konut geliştirme faaliyeti, kamusal önemi olan bir faaliyettir. Diğer taraftan inşaatın çok sayıda sektörle ilişkili olması ve son yıllarda büyüme-istihdam dinamikleri üzerindeki etkinliğinin artması da çok önemli bir gerçektir. Bu kapsamda, en geç 2-3 yıl içinde tam olarak toparlanabilecek konut-inşaat sektörünü, bugün yaşadığı sorunlarla baş başa bırakmak doğru bir yaklaşım değildir. Hatırlanacağı gibi turizm sektörünün geçtiğimiz yıllarda yaşadığı kriz karşısında, devletin yaklaşımı destekleyici olmuş ve sektör tekrar altın çağına dönmüştür.”

Uzun dönemli destek gerekiyor

Sektöre uzun dönemli bir plan çerçevesinde makul bir destek sağlanması gerektiğinin altını çizen Keçeli, çözüm önerisini de dile getirdi: “Mevcut stoku belli bir finansal destek ile taşıyarak, fiyatlar istikrar kazanınca stokun elden çıkarılması için piyasa yapıcı bir faaliyet olarak da tasarlanabilir.”

Sektörün içindeki durumun pozitif anlamda faydalı olabileceğine de dikkat çeken Engin Keçeli “Bugünkü tabloyu, konut fiyatlarının piyasa koşullarında düzeltilmesi için olağan bir süreç olarak değerlendirmek de mümkün” yorumunda bulundu.

Konutun sıradan bir ürün olmadığının altını çizen Engin Keçeli “Dayanıklı bir mal olan konutun üretim/tüketim süreçleri nedeniyle kendine has özellikleri bulunmaktadır. Bu nedenle dayanıklı tüketim malı olan konutun bir özelliği de yatırım aracı olarak da kullanılmasıdır. Sermayenin geri dönüşü hızlı ve yüksek getirili ekonomik alanlara yönelmesi nedeniyle, geçtiğimiz on yılda konut piyasasında bir altına hücum dönemi yaşandığını hatırlatan Keçeli, orta-yüksek gelir grubunun yaşam kalitesini geliştiren bu dönemin, aynı zamanda bir spekülasyon ve yüksek kazanç dönemi olarak da nitelendirilebileceğini söyledi.

2018 RAKAMSAL VERİLER

İNDER ARAŞTIRMA DEPARTMANI TARAFINDAN HAZIRLANAN VERİLER, BEKLENTİLER VE ÖNERİLER ŞÖYLE…

– Türkiye genelinde 2018 yılının ilk 10 ayında toplam 1 milyon 148 bin 747 adet konut satıldı. 2017 yılında ise toplam 1 milyon 409 bin 314 konut satılmıştı.

– Konut kredileri hacmi 198 milyar TL’yi aştı. Bu kredilerdeki kamu bankalarının payı 2017 yılında %45,6 iken 2018’de %48 i aştı.

– Yabancılara satış yaklaşık 30.000 adet ve 6 milyar USD mertebelerinde. 2017 yılında bu rakam 22.234 idi.

– TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksi (İME), 2018 yılı Eylül’de bir önceki aya göre yüzde 5,88, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 39,66 arttı. Bir önceki aya göre de malzeme endeksi yüzde 8, işçilik endeksi yüzde 0,46 arttı. Ayrıca, bir önceki senenin aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 50,04, işçilik endeksi yüzde 17,24 artmıştı.

– Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre yüzde 6,17, bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 38,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 8,50, işçilik endeksi yüzde 0,42 oranında arttı. Ayrıca, bir önceki senenin aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 48,02, işçilik endeksi yüzde 17,10 arttı.

– Konut projeleri kapsamında veya münferiden imar durumu ya da ticari gereklilik nedeniyle geliştirilen ticari ünitelere olan talep de aynen konutta olduğu gibi azalmıştır.

2019 BEKLENTİLERİ

– Konut fiyatları 2004’de olduğu gibi -yeni konut projeleri olmadığından- daha hızlı artacak. Ayrıca kira artış oranları için açıklanan ÜFE oranı ile kira oranlarındaki artış, yatırım geri dönüş sürelerini kısaltacak. Şöyle ki, geçtiğimiz dönemde konut kiraları satış fiyatına göre geride kalmıştı. 25-30 yılı gören geri dönüş süreleri var idi, şimdi yüksek enflasyon nedeniyle kiralar hızlı yükselecek ve hızla tekrar 15-20 yılları göreceğiz. Bu durumda konutu tekrar cazip kılacak.

– Sektörde yaşanan sıkışıklık, yatırımcılar için fırsatlar oluşturabilir. Zira maliyetlerdeki artışlar henüz fiyatlara yansımamış durumda.

– Gayrimenkul yatırımı yapacak olan tüm taraflar gerek geliştiriciler gerek alıcılar gerekse müteahhitler, potansiyel faiz oranı artışları ve belirsiz jeopolitik ortamdan korunma konusunda dikkatli davranmalı ve yatırımlarda uzun vadeli, güvenli gelir arayışı ön plana çıkacaktır.

2019 İÇİN ÖNERİLER

– Yerel seçimlerle birlikte yeni bütüncül politikaların devreye gireceği beklenmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planlama ve kentsel dönüşüm uygulamaları için oluşturdukları stratejilerini uzun ve kısa vadeli politikalar olarak çok süratli bir şekilde uygulamaya koyacağını ümit ediyoruz.

– Bakanlığın “Yapı müteahhitlerinde sınıflamanın yapılması” için yaptığı çalışmaların yılın ilk çeyreğine hayat bulmasını temenni ediyoruz.

– GM sertifikası için “yeni yapılandırma sistemleri” yapılmalı, uygulanan gayrimenkul sertifikası modeli tekrar ele alınarak denenmeli.

– Senetli konut satışı artacak ancak bu zaten sıkışık olan firmaların üzerindeki riski artıracaktır. Bunun olmaması için, önlem alınmalı.

– Vergi ve tapu harcı indiriminin kalıcı olması sağlanmalı.