‘Devlet arsalara ortak oldu, imar artışı vergisinden vazgeçilsin!’

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören'in değerlendirmeleri haberde...

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören bu hafta yasalaşan İmar Kanunu, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu gibi çeşitli kanunlardaki değişiklikleri özetledi ve değerlendirdi.

‘İmar artışı vergisinden vazgeçilsin’

1- Arsa ve arazi düzenlenmesindeki (imar uygulamasındaki) DOP oranı %40’dan %45’e çıktı. Daha önce kesilmiş olan DOP %45’den az ise belediyelerin ihtiyaç duymasıyla yeni imar uygulaması yapması halinde %45’e tamamlama yönünde ek DOP kesintisi yapabilecek. DOP olarak ayrılan yerler için kamuya geçiş anına kadar arsa sahiplerinin özel okul, hastahane gibi özel tesis yapma hakları sağlanmıştır.

Bu oranın %5 arttırımı ile Devlet artık arsalarda önemli bir ortak haline gelmiştir. İleride çıkması planlanan %25 imar artış vergisinden de bu sebeple artık vazgeçilmelidir.

Kentsel dönüşüm planları sil baştan

2- Kentsel dönüşüm kanunu değişikliği ile 2/3 arsa payı çoğunluğu ile gayrimenkul satış vaadi ve/veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan taşınmazlarda yüklenici tarafından 1 yıl içerisinde inşaata hiç başlanmamış veya inşaata başlanmış ancak belli seviyede durmuş ve yaklaşık 6 aydır projenin zamanında bitirilmesini gerektirecek şekilde devam etmeyen sözleşmeler için maliklerin 2/3 kararına bağlı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 30 günlük süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilecek ve bu süre içerisinde inşaatta başlanmadığı tespit edildiğinde ise sözleşme Bakanlıkça feshedilecektir. Fesihte yapılan inşaatın bedeli genel hükümlere göre yüklenici tarafından istenecektir. Fesih tarihine kadar ödenen kira yardımları hak sahiplerinden geri istenmeyecektir.

Bu düzenleme Fikirtepe’de kilitlenen projeleri açmak için yapılmışsa da Borçlar Kanunundaki genel düzenlemelere uygun yapılması daha iyi olurdu. Düzenlemede pek çok eksiklik var. Öte yandan burada iyi niyetli olan yüklenici tarafa haksızlık yapılmaktadır. Kanun metninin yazımında hukuk mühendisliği ve tasarımı eksikliği ortaya cıktı. Halbuki bu konu Borçlar Kanununa uygun her iki tarafında haklarını gözetir biçimde çözümlenebilirdi.

‘Kentsel dönüşüm konut satışında oran hatasına dikkat!’

3- Kentsel dönüşümde müteahhit düşen dairelerin satışında yapılan inşaata oranlı bir satış yöntemi belirlenmiş, işin başında tüm dairelerin satışı olanağı kaldırılmıştır.

Burada da maalesef oranlama hatası bulunmakta ve yüklenici aleyhine durum oluşmaktadır.

‘Paylar korunuyor’

4- Kentsel dönüşümde müteahhite devredilen payların üzerine müteahhit borcu için haciz ve tedbir konulamayacaktır.

Bu yararlı bir düzenlemedir.

‘Fesih sonucu tasfiye eksik’

5- Yıkılacak derecede riskli yapılar, çökme alanları, heyelan alanları, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama vb. gibi riskli alanlar Bakanlıkça tespit edilerek re’sen yıkım ve tahliye yapılabilecektir Bu şekilde tespit edilen alanlarda daha önce maliklerin yapmış oldukları tüm özel yapılan tüm sözleşmeler feshedilmiş sayılacaktır.

Burada haklı bir önlem alınırken, fesih sonucu tasfiye eksik düzenlenmiştir.

‘Belediye veya valilik yıkacak’

6- Genel güvenlik ve asayiş açısından metruk nitelikte tespit edilen yapıların sahiplerine adrese dayalı nüfus sistemindeki adreslerine 3 gün içinde tebligat yapılacak 30 gün süre verilerek yıkmaları istenecektir.

Bu durum 3 günlük süre içinde kaldırılmazsa belediye veya valilik yıkımı gerçekleştirecek.

‘Trampa sistemi çalışmıyor’

7- Türk Medeni Kanun 883.maddede yapılan değişiklikle, süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde malikin talebiyle ipotek re’sen terkin edilecektir.

8- Kat Mülkiyet Kanunu’na ek madde konularak, hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu kararı ve lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü teknik raporu ile belediye tarafından onaylı yeni vaziyet planı sunulması hakkı getirilmiştir.

9- İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile; 5 yıl imar programı süresi içerisinde idarenin 18.maddeye göre arsa ve arazi düzenlemesi yapması veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gereğince trampa yapılması veya satın alma yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecektir.

Bu düzenleme ne yazık ki, yıllardır devletin ve belediyelerin el koyduğu yol ve park olarak kullandığı özel mulklerdeki kamulastirmasiz el atma problemini çözmemekte arsa sahiplerini mağdur etmektedir. Trampa sistemi çalışmamaktadır maalesef.

10- İmar Kanunu değişikliği ile; yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde 3 ay içerisinde maliklere verilen süre içinde de anlaşma olmazsa yeni yapılaşma için resen tevhit ve ifrazı belediyeler yapacaktır.

Bu da yararlı bir düzenlemedir.

Fotoğrafsız tapu nasıl olacak?

11- Tapu işlemlerinin fotoğrafsız oluşu, farklı müdürlüklerden aynı anda işlem yapılması gibi iyileştirmeler de olumlu bir değişikliktir.

Netice olarak yapılan değişikliklerle faydalı hukuki müdahaleler yapılmış, ancak arsa sahipleri ve yükleniciler aleyhine bazı sonuçlar ortaya çıkmıştır.

Bu yüzden hak ve adalete aykırı düzeltmelerin yeniden değişimi konusunda ek bir duyarlılık gereklidir.

Önerim bu düzenlemeler yapılırken tüm tarafların ve özellikle sivil toplum kuruluşlarının görüşlerinin alınmasıdır. Bu arada inşaat ruhsatına bağlı kazanılmış hak düzenlemesinin en kısa sürede bu değişikliklere dahil edilmesi de inşaat ve gayrimenkul sektörünün önemli bir beklentisidir.