Ev sahibi-kiracı arabuluculuk süreci 1 Eylül'de 'zorunlu' olarak başlayacak. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, arabulucu sürecini tüm detaylarıyla Emre Kulcanay'a anlattı. İşte o röportaj ve video...
Ev sahibi-kiracı arabulucu soru konunun uzmanı Av. Ali Güvenç Kiraz’ın detaylı anlatımıyla röportaj / soru-cevap ve video ile halinde haberimizde…
Ev sahipleri ve kiracı, kira artışı ve tahliye (konut veya ticari üniteyi boşaltma) konularında anlaşamadıkları halinde 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açamayacak, arabulucuya gitmek zorunda olacak. Peki ev sahibi – kiracı anlaşmazlıklarında arabulucu nasıl çalışacak? Arabuluculuk sistemi, mülk sahibi ve kiracı arasında çözümü nasıl bulacak? Çözüm bulunamazsa ne olacak? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, gayrimenkul kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk sistemini, imarpanosu.com kurucu editörü Emre Kulcanay’ın konuğu olduğu Yeniçağ TV’deki özel yayınında anlattı. İşte tüm detaylarıyla soru-cevaplarla gayrimenkulde arabuluculuk sistemi…
Yükselen kira fiyatları her gün yeni bir ev sahibi – kiracı tartışmasına yol açıyor. Kiraları arttırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler artık mahkemeden önce ‘arabulucu’ yöntemi ile çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek.
Biz de Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz ile Yeniçağ TV özel yayınında konuştuk. İşte ev sahipleri ve kiracıların dikkatle okuması ve izlemesi gereken o röportajımız…
– Ev sahipleri ile kiracı arasında ‘ara’ nasıl bulunacak, bu süreç nasıl işleyecek başvurular nereye ve nasıl yapılacak? Bu yeni döneme dair bilinmesi gereken ilk bilgileri bizimle paylaşır mısınız?
“Son 1.5-2 yıl içerisinde kiracı ve mal sahibi ilişkilerinin çok ciddi şekilde bozulduğu ve tabii ki bu negatif sürecin birçok etkisinin olduğu etkinin olduğu, enflasyonun, arz ve talep dengesinin bozulması yabancılara mülk satışı gibi temel sebeplerin olduğunu söyleyebiliriz.
İşte bu noktada kiracı ve mal sahibi sorunları maalesef Türkiye’nin belki de en temel iki üç sorunundan biri haline geldi ve doğal olarak da bu sorunlar kendi aralarında çözülemeyecek. Malik ve kiracı arasında yargıya taşınması noktasında ise çok büyük bir sorun ortaya çıkıyor.
Mahkemelerin görev alanına giren bu davalarda ciddi bir dava yığılması sağanağı şeklinde Sulh Hukuk Mahkemeleri kilitlendi. Yani davalar yürüyemiyor süreç uzadı: Bir duruşma günü dahi almak için dava açtığımızda en erken 9 ay 10 ay belki 12 ay süre alıyorsunuz. Yani normal şartlarda belki 3-4 ayda duruşma tarihi alabileceğiniz dosyalar bunlar. 12 ayda duruşma günü aldığınızı düşünürseniz bu davaların yaklaşık Türkiye şartlarında bundan birkaç sene önce istinaf süreci de dahil bir buçuk iki senede düşünün biteceğini düşündüğümüz bir platformda üç buçuk – dört seneye uzayabileceğini görüyoruz.
İşte bu yargılamada maalesef olumsuz bir sürece doğru gittiğini iki tarafın da mutlu olmadığı iki tarafın da memnun olmadığı bir süreç olarak karşımıza çıkıyor. İşte bu noktada Adalet Bakanlığı’nın bu davalara yönelik getirmiş olduğu bir düzenleme yasalaştı Bu da arabuluculuk düzenlemesi.
Yani kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafların arabuluculuk ile çözülmesi şartına bir dava şartı haline getirdi.
Bu sürecin 1 Eylül 2023’te hayatımıza gireceğini önemle vurgulayalım. Neden çünkü şöyle sorulabilir:
“Benim bir davam var devam ediyor; tahliye davası açtım bir daha tespit davası açtım veya sözleşme kaynaklı davalar açtım, peki benim bu davalarım ne olacak?” diye sorabilir onlara şunu doğrudan söyleyelim:
Şu an açmış olduğunuz tüm davalar açısından hiçbir şekilde bu davalarınız bulunduğu yerden alınıp arabulucuya devredilmeyecek. Bu davalar devam edecek hatta 1 Eylül 2023’e kadar da bu davalar yine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaya devam edilecek.
– Peki 1 Eylül sabahı ne olacak?”
Biz kiracımızla ihtilaflı isek bir tespit davası açmak istiyorsak bir tahliye davası açmak istiyorsak artık 1 Eylül sabahında arabulucuya başvurmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açamayacağız. İşte bu bir dava şartı. Yani siz eğer böyle bir dava açarsanız Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, doğrudan arabuluculuk şartı yerine getirilmediği için davanızı reddedecek.
vatandaşımızın yani mal sahiplerinin bilmesi gereken en önemli konu burası. Çok önemli yani burada bir isteğe bağlı durumu yok.
– Bu bir zorunluluk bunu bir kere altı bu çizelim bunu vurguluyor bu zor illaki bu dava bu dosya ara bulucuya gidecek hakimin önüne giderse iptal değil mi?
Kesinlikle yani zaman kaybı ile karşı karşıya kalacak davayı açan kişi yanlış bir işlem yaptığı için çünkü dava şartı olan arabuluculuk sürecini tüketmediği, arabulucuya gitmediği için.
1 Eylül sabahından itibaren gerçekten de bu sürecin farkında olan mal sahibi, diyelim ki bu sürecin farkında ve ara bulucuya başvurdu. Nasıl başvuracak? Bu başvurusunu adliyelerde var olan arabuluculuk ofislerine yapacak. Şu an tüm adliyelerimizde kurulu şekilde var bu arabuluculuk ofisleri; olmayan bir kaç yerde de Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili. Bu çerçevede arabuluculuk ofisine başvuru yapacak. Burada yine önemle vurgulanması gereken ikinci konu: vatandaşımız Ben arabuluculuk ofisine giderken yanıma bir para almam gerekir mi? Bir ücret ödeyecek miyim?.. diye sorabilir. Hayır arabuluculuk ofisine başvuru bir ücrete tabi değil yani ücretsiz.
– Peki vekaletle mi olacak bu başvuru? Bireysel başvuruda da bulunabilir mi yoksa bir avukat aracılığıyla mı yapılması gerekiyor bu başvurunun?
Siz mevcutta herhangi bir ihtilafla ilgili zorunlu olarak avukat tutmak zorunda değilsiniz. Türkiye’de zorunlu avukatlık diye bir kurum yok Dolayısıyla davanızı açmak istiyorsunuz ve bu da dava şartı olarak arabulucuya tabi ise kendiniz de giderek doğrudan arabulucuya başvurabilirsiniz. Avukatınız varsa avukatınız da başvurabilir. Veya siz kanuni temsilcisi olma zorunluluğu olan bir kişiyseniz, vesayet altında bir kişiyseniz bunu vasiniz gerçekleştirmek zorunda. Tekrar ediyorum bu başvuru için bir ücret ödemek zorunda değilsiniz.
Tabii bu ücret ödememe konusu sadece başvuru için. Bundan sonraki süreçte birtakım ücretler ödenecek ama onların da belli kuralları var onları da anlatacağım… Şu şekilde işleyecek süreç:
Arabulucu bu başvuruyu aldıktan sonra yani daha doğrusu komisyona başvuru yapıldıktan sonra atanan arabulucu tarafları görüşmeye davet edecek. Şimdi burada görüşmeye gelmeme diye bir durum söz konusu olabilir Tabi kimse kimseyi kolundan zorla tutup arabulucuya götüremeyebilir Ama şöyle bir durumla karşı karşıya kalabilirsiniz. Diyelim ki siz kiracısınız ve arabuluculuk görüşmesine gelmek istemediniz. Ve gelmediniz, dolayısıyla uzlaşamadınız anlamına gelecek bu. Uzlaşamadığınız takdirde mal sahibiniz size dava açtığında arabuluculuk kapsamında görüşmeye katılmadığınız için davada haklı bile çıksanız lehinize yargılama giderleri ödetilmeyecek.
Hatta ara buluculuk ücretleri yani o hizmet kapsamında ödenmesi gereken -başvuru değil- hizmet sürecinde ödenmesi gereken ücretler sizin davada haklı bile çıksanız aleyhinize hükmedilecek, yani size ödettirilecek. Hatta davada haklı bile çıksanız avukatınız lehine hükmedilecek avukatlık ücretleri hükmedilmeyecek. Dolayısıyla arabuluculuğa katılmadınız, haklı olduğunuzu düşünüyorsunuz, haklı olduğunuzu mutlaka ya kendiniz ya da vekiliniz vasıtasıyla mutlaka katılarak göstermeniz gerekiyor çünkü açılacak olan davada haklı bir olsanız tüm masrafları siz ödemek zorunda kalırsınız.
– Yani ben dosyayı arabuluculuğa sevk ettim Onlar bu işi çözerler diye beklemek yok yani illaki takipçisi olacak ve arabuluculuktaki görüşmelerde mutlaka ve mutlaka ev sahibi de, kiracı da orada bulunacaklar değil mi?
Bulunacak. Bulunmayan haklı bile çıksa, maalesef böyle bir süreçle karşı karşıya kalabilir.
– İcra işlemleri hariç tabii, doğru mu?
İcra işlemlerinin tamamı değil. İcra işlemlerinde tahliye talepli açılan davalarda (biz ihtarlı ödeme emri deriz buna). Bunu yaptığımızda eğer kiracının yapacağı itiraz, sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren bir itirazsa bu durumda arabulucu zorunlu. Yani şimdi siz icraya gittiniz, icra takibi yaptınız ve kiracınız itiraz etti. İtiraz icra mahkemesinin görev alanına giriyorsa arabulucu zorunlu değil. Yani icra takibi artı İcra Mahkemesi süreci arabulucusuz devam edecek. Ama icra takibi yaptınız; kiracının yapmış olduğu itiraz, ‘esasa müteallik’ yani esasa yönelik değil yani icra mahkemesinin görev alanına giren bir itiraz değil. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına giren bir itirazsa bu durumda dava açılmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi’ne, arabulucuya gitmek zorunda.
Yani bu süreçte ‘kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafların tamamı’ derken bir ayrım yaptı kanun koyucu. Bu da icra kaynaklı olarak tahliye talepli icra takiplerinde eğer icra takibi, İcra Mahkemesi ile sonuçlanan bir tahliye sürecine tabiyse bu arabulucuya gitmek zorunda değil ama bu icra takibi, Sulh Hukuk Mahkemesi yoluyla tahliyeye gidecek olan bir takip ise itiraza müteallik olarak açılan dava, bu durumda bu davanın mutlaka önce arabulucuya gitmesi zorunlu. Bu noktada ikinci önemli konu arabulucunun süreci…
Yani arabulucu, bu süreci 4 haftada (3 hafta + 1 haftada) yani 3 hafta süresi var 1 hafta da ek süre alabilir, 4 haftada tamamlamak zorunda. 4 haftalık sürenin sonunda da mutlaka bu süreci tamamlamak zorunda olacağını belirtmek isterim. Burada arabuluculuk sürecinde söylememiz gereken bir üçüncü konu:
Başvuru ücretsiz ama… Ama arabulucunun hizmeti ücrete tabi. Şu şekilde çalışacak sistem:
Arabulucu sizi davet etti ve 2 saat içerisinde görüşmeye katıldınız ve 2 saatte süreç tamamlanır ise bu ücret ödenmeyecek. Yani herhangi bir kişi tarafından ödenmeyecek, bu ücreti Adalet Bakanlığı ödeyecek.
Taraflar iki saat içerisinde bu iki saatlik süreci kullandılar, Adalet Bakanlığı bu ücreti ödedi, davada haksız çıkan tarafa bu iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı yargılama gideri olarak ödetecek onu da unutmayalım.
2 saatin devamındaki tüm hizmet yani 2 saatten fazla sürdü (biraz önce 4 haftalık bir süreçten bahsetmiştik) 4 saat 5 saat 6 saatlik bir görüşme olduysa 2 saat artı diğer saatleri taraflar eşit şekilde ödeyecek. Yani arabulucunun ofisinin kullanılması ve saatinin kullanılması bir ücrete tabi olacak 2 saatten fazla olan kısmı söylüyorum.
2 saat ücretsiz Adalet Bakanlığı’ndan, 2 saat artı devamı malik ve kiracı tarafından eşit şekilde ödenecek.
– Arabuluculuk sürecinin sonunda ne olacak?
Arabulucu görüşmeyi yaptı, görüşmede -Tabi bunu da söyleyelim arabulucu tarafları uzlaştırmaya çalışacak yönlendirmeyecek. Burası çok önemli. Yani, arabulucu şunu söyleyemez mesela, kiracıya dönüp “Sen bu davayı zaten kaybedersin” veya “15 bin lirayı öde, zaten ben biliyorum o bölgede rayiçler 15 bin lira sen bunu öde” diyemez. Yani hakimlerin nasıl ihsas-ı rey yapamaması, bir dava sürecinde ihsas-ı rey dediğimiz yani bir taraf lehine görüş beyan edememesi zorunluluğu varsa arabulucu da kendi görüşmesi sürecinde asla bir yönlendirme yapamaz.
Arabulucunun yapacağı tarafları o toplantıda bir araya getirmek, konuşmalarını sağlamak, uzlaştırmaya çalışmak ve varsa bir gerilim ortamı oluşacaksa o gerilimi düşürmek olur.
Arabuluculuk sürecinin sonunda taraflar ya uzlaşacaklar ya da uzlaşmayacaklar. Eğer taraflar uzlaşamazlarsa arabulucu bir tutanakla bunu düzenleyecek taraflara imza altına aldıracak bu tutanağı.
Bu tutanak imza alındıktan sonra arabuluculuk ofisine kaydolacak ve dava açmak isteyen taraf bu tutanağı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne ibraz ederek açacak. “Arabuluculuk sürecini tükettik ve arabuluculuk süreci içerisinde kiracımla anlaşamadım, uzlaşamadım. Buyrun tutanak. Bu çerçevede lütfen benim tahliye davamı, kira tespit davamı veya neyse konu onunla ilgili davamı açınız” diyecek.
Bu belgeyi göstermeden, bu belge ibraz edilmeden dava açılamayacak. Bunu çok net olarak vurgulayalım.
Taraflar uzlaşırsa ne olacak? Taraflar uzlaşırsa arabulucu yine tutanağını düzenleyecek, taraflar imza altına alacak, taraflar artı kanuni temsilcileri oradaysa bu tutanak imza altına alınacak ve yine arabuluculuk ofisine kayıt olacak ve çok önemli kısım burası: Bu belge bir ilam hükmündedir!
Yani tarafların anlaşmalarını sağlayan belge, aynen bizim mahkemelere gidip dava açtığımızda davanın sonucunda hakimin bize verdiği karar nasıl bir resmi bir hüküm ifade ediyor ve icrai kabiliyeti varsa bu belgelerin de icrai kabiliyetleri olacak. Tabi icrai kabiliyeti müteallik olabilmesi yani yürüyebilmesi için de mutlaka bir aşama daha geçmesi gerekiyor o belgenin.
Sulh Hukuk Mahkemelerinden kesinleşme şerhi alacaklar. Yani o da çekişmesiz yargıya tabi bir işlem. Dolayısıyla orada herhangi bir şekilde bir dava vesaire açılmayacak, arabuluculuk tutanağını alan kişi eğer arabuluculuk kapsamında uzlaşmaya rağmen kişiler, taraflar, bu konuda gerekli işlemleri yapmıyorsa; kiracı bahsedilen ve uzlaşılan kira bedelini ödemiyorsa o tutanağı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne götürecek mal sahibi. Kesinleşme şerhini yazdıracak ve icrai kabiliyet oluşturulacak. Yani biz mahkeme kararlarını nasıl icraya koyabiliyor ve ilan hükmünde bir süreç işletebiliyorsak arabuluculuk kapsamındaki uzlaşma belgeleri de ilam hükmünde işlem niteliğini görecek ve bu süreç bu şekilde tamamlanmış olacak.
– Yüzde 25 zam sınırlaması 1 Temmuzda sona eriyor arabuluculuk sisteminde bir Eylül’de zorunlu hale geliyor burada zamanlama manidar diyebilir miyiz?
Aslında yaşanan sürece yönelik yargılamanın uzunluğu ve tabii ki kiracı ve mal sahibi ilişkilerindeki sorunların -Biraz önce konuya girerken de söylediğim gibi- artık katlanılamaz hale gelmesi ve Sulh Hukuk Mahkemelerini ciddi şekilde kilitliyor olması en temel sebep. Yüzde 25 uygulaması, bir nefes aldırıcı uygulamaydı. Kısmen de çok uygulanabilir bir uygulama olmadı maalesef biliyorsunuz. Beklentileri karşılamadı.
Hatta beklentileri karşılamadığı gibi itilafları daha da derinleşti çünkü mal sahipleri açısından ciddi bir şekilde gayrimenkullerinde istedikleri kira bedellerine ulaşamadıkları bir dönemi oluşturdu ve doğal olarak da %25 bittiğinde dediğiniz gibi 1 Temmuz’dan sonra bu dava sağanağına biraz da dolu diyebiliriz herhalde biraz abartarak. Bu doluyu da engellemek için bir arabuluculuk mekanizması getirilmek isteniyor.
Her çözüm, bu getirilen uygulamaların hiçbirisinin temel çözümleyici etkisi yok. Onu da söyleyeyim.
Temel çözümleyici etkisi, devletin sosyal politikalar ve kira ile ilgili üretebileceği; kiralanabilir konut üretmesi ile alakalı olabilir.
Bahsettiğimiz süreçler tamamen yargılama faaliyetlerinin kilitlenmesi ve sizin söylediğiniz gibi yüzde 25 uygulamasının bitmesi sonrasında sağanağın doluya dönmesinin engellenmek istenmesi ile alakalı.
– Eskiden ev sahipleri yeni ev alırken, ‘kiracılığı ev’ arardı fakat şimdi “kiracısız ev istiyorum” diyor. Bu durumda yeni davalar bekliyor musunuz? Yeni evsahibi, eski es sahibi ve mevcut kiracı üçgeninde yeni davalar açılır mı?
İlk olarak sürecin, kiracılı ev – boş ev tartışmasına çok kısa değinirsem net bir doğru tespit yaptığınızı düşünüyorum. Yaklaşık 2 sene önce en az yani çok uzun bir zamandan bahsetmiyoruz 2 yıl önce Türkiye’de ‘kiracılı ev’ çok daha değerliydi. Şu an boş evler daha değerli ve gayrimenkul sahipleri, özellikle %25 kuralını da koyarak söylüyorum, gayrimenkullerini boşaltmayı hatta yeni kiracı bulmamayı istiyor. Bakın yüksek bedelle bile değil yeni kiracı bulmadan o evleri satmayı düşünüyorlar. Ciddi bir gayrimenkul satılık dönemine girdik. Etrafımıza, sokaklara bir bakarsak ‘kiralık ev’den çok ‘satılık ev’ ilanı daha çok görüyoruz. Son dönemde dikkat ediyorum, inanılmaz bir satılık furyası başladı. Tabii bu noktada içeride bulunan kiracı çıkarmak ne kadar mümkün ona cevap vereyim Türk Hukuku, kira hukuku anlamında kiracıyı haklı nedenle çıkarma prensibine dayanan bir hukuk. Bu ne demek? Yani Türk hukukunda kira sözleşmesinin bitmesi, sürenin tamamlanması, kira ilişkisinin bittiği anlamına gelmiyor. Dünyanın bir çok hukukundan farklı bu anlamda. Yani siz dünyanın birçok ülkesinde örneğin bir yıllık bir sözleşme yaparsınız o süre bittiğinde de kiracılık ilişkisi biter. Türkiye’de bitmez. Kendiliğinden uzar kira sözleşmesi. Yine bir gayrimenkul satın aldığınızda eğer kiracınız varsa yani daha doğrusu kiracılı bir yer satın almışsanız, kiracınıza ihtarname çekip veya telefon açıp, “Ben burayı satın aldım, çık buradan” diyemezsin.
Diyebilmeniz için haklı bir sebebiniz olması gerekir: İhtiyacınız olduğunu ispat etmeniz gerekir. Yani yatırımlık bir gayrimenkul alıyorsanız sizin de oturduğunuz bir eviniz varsa kiracınıza, “Ben burayı satın aldım, dolayısıyla ben burayı boş tutacağım ve satacağım” diyemezsiniz. Türk hukuku maalesef buna engeldir.
Sizin mutlaka ihtiyacınız olması, kızınızın-oğlunuzun bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin ihtiyacı olduğunu ispat etmeniz gerekir. Tabii ki bunu ispat ettiğinizde bile yine bir dava süreci ile karşı karşıya kalmanız gerekir.
1 Eylül’den sonra arabuluculuk süreci ve dava karşımıza çıkacak. Dava sürecinin de Türkiye şartlarında 3 seneyi bulduğunu düşünürsek, aslında neden insanların boş almaya – satmaya çalıştıklarını anlayabiliriz. Çünkü boş evler şu an… Örneğin 1 milyon TL’ye satılan bir ev, kiracılı 800 bin TL’ye, kiracısız 1 milyon 200 bin TL’ye satılıyor.
Enteresan bir şekilde arada çok derin bir uçurum ortaya çıktı Bunun sebebi de biraz önce söylediğim süreç yani kiracılı bir evi boşaltmak tahliye etmek ve satmak neredeyse çok zor. Yeni malik orayı yatırımlık olarak alıyorsa neredeyse onu da çıkarması imkansız. Dolayısıyla kiracılı ev satın alanlar yani biraz önce bahsettiğimiz 800 bin liraya almayı düşünenler, avantajları sebebiyle daha düşük kira geliri elde etmeyi, kiracı çıkarmanın zor olduğunu görerek alıyorlar.
imarpanosu.com
#LuxeraBahçePort #LuxeraGYO #İstanbulHavalimanı
#ZiraatKuleleleri #Kalyonİnşaat #AutodeskDesignMakeAwards2024
#BabacanMeridian #BabacanYapı #Beşiktaş
#ÇEDBİK #YeşilBinalarZirvesi