Gaziosmanpaşa'daki kentsel dönüşümü ilgilendiren önemli değişiklik, tüm detaylarıyla haberimizde...
Gaziosmanpaşa İlçesi, Riskli Alan İlan Edilen Bölge Dışında Kalan Alanda Parsel veya Adaların Tevhid Edilerek Uygulama Yapılmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından 13 Haziran Salı günü ilanen askıya çıkarıldı.
İBB, 37485 dosya numaralı plan değişikliğini, 21.04.2017 tarihinde onayladı. İstanbul Gaziosmanpaşa İlçesi, Riskli Alan İlan Edilen Bölge Dışında Kalan Alanda Parsel veya Adaların Tevhid Edilerek Uygulama Yapılmasına ilişkin 1/5000 ölçekli plan tadilatı, 12 Temmuz 2017 Çarşamba günü askıdan indirilecek. Detaylar şöyle;
Plan değişikliğiyle; parsellerin tevhid edilmesi sonucu 800 metrekare ile 1.200 metrekare arası büyüklüğe ulaşan parsellerin meri imar planındaki yapılanma hakkı yüzde 5 arttırılarak uygulama yapılacak Bu alanlarda maksimum kat adedi 10’dan 12’ye çıkarıldı.
Tevhid (birleştirme) ile 1.201 metrekare ile 2 bin 500 metrekare arası büyüklüğe ulaşan parsellerin yapılanma hakkı yüzde 10 arttırılarak uygulama yapılacak. Yapılan tevhid sonucu imar adası oluşması durumunda inşaat alanına yüzde 5 ilave edilecek. Bu alanlarda maksimum kat adedi 12 olarak belirlendi.
Tevhid ile 2501 metrekare ve üzeri büyüklüğe ulaşan parsellerin yapılanma hakkı yüzde 15 arttırıldı. İmar adası oluşması durumunda da inşaat alanına yüzde 5 ilave edilerek uygulama yapılacak. Ancak burada maksimum kat adedi 15’ten 12’ye düşürüldü.
Gaziosmanpaşa’da riskli alan dışında kalan alanların tevhid ile kullanımına mahalle bazında uygulanacak silüet formülü getirildi. Formülü, aşağıdaki plan notları içinde bulup inceleyebilirsiniz.
Plan tadilatıyla, yapılacak olan yapılarda yapının +0.00 kotuna göre maksimum saçak yükseklikleri de mahallelere göre düzenlendi. Detaylı açıklamalarıyla tablo haberimizde…
Daha önce Dolmabahçe – Beşiktaş arasına ve Kartal güneyine getirilen; ‘-1 ve -2’inci bodrum katlar emsalden sayılmaz’ ibaresi, Gaziosmanpaşa’daki riskli alan sınırı dışında tevhid edilerek oluşturulan alanlarda da geçerli olacak. Böylelikle bölgede yapılan turizm ve özel sağlık tesisi (özel hastane vs.) yapılarının 1’inci ve 2’inci bodrum katları emsale dahil olmayacak.
Gaziosmanpaşa’da riskli alan kararı alınan ve Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin kentsel dönüşüm proje alanı olan mahalle ve bölgeler şunlar;
– Merkez Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 1)
– Sarıgöl Merkez Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 2)
– Pazariçi Mahallesi 1.Kısım Riskli Alanı (Bölge 3A)
– Pazariçi Mahallesi 2.Kısım Riskli Alanı (Bölge 4)
– Yıldıztabya Mahallesi 1.Kısım Riskli Alanı (Bölge 5)
– Yıldıztabya Mahallesi 2.Kısım Riskli Alanı(Bölge 6B)
– Yıldıztabya Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 6A-6C)
– Yenidoğan Mahallesi 1.Kısım Riskli Alanı (Bölge 6D)
– Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 7A)
– Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 7B)
– Kazım Karabekir-Fevzi Çakmak Mahalleleri Riskli Alanı (Bölge 8A)
– Yeni Mahalle Riskli Alanı (Bölge 9A)
– Yeni Mahalle Riskli Alanı (Bölge 9B)
– Barbaros Hayrettin Paşa-Karadeniz-Karayolları Mahalleleri Riskli Alanı (Bölge 10A)
– Barbaros Hayrettin Paşa-Karadeniz-Karayolları Mahalleleri Riskli Alanı (Bölge 10B)
– Karayolları Mahallesi 1. Kısım Riskli Alanı (Bölge 10C)
– Mevlana Mahallesi 1.Kısım Riskli Alanı (Bölge 11A)
– Mevlana Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 11B)
– Sarıgöl Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 12B)
– Sarıgöl Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 12C)
– Bağlarbaşı Mahallesi Riskli Alanı (Bölge 13)
Plan Notları
1- Referans yerleşim şeması hazırlanmadan uygulama yapılamaz. Referans yerleşim şemasında temel prensip olarak;
a) Kamusal kullanıma terk edilen alanların öncelikle yol izleri üzerinde yapılması,
b) Adalar arası geçişler teşvik edilerek, terk edilen açık alanların çakıştırılması ile hava sirkülasyon koridorları oluşturulması,
c) Yapı adalarından kaldırıma eklenen kamusal alanların özellikle kent dokusunun ana omurgasını oluşturan ve yoğun araç trafiğinin yanısıra ticaret fonksiyonu ile toplu taşıma duraklarını da barındıran caddelerinin bulunduğu akslarda değerlendirilmesi,
d) Ana arterlerde yapılaşmanın düz bir aks üzerinde sınırlanması, arter üzerinde net kent perspektifleri oluşturulması,
e) Donatı alanlarının bütünlüğü ve ilişkisi baz alınarak konumlandırılması,
f) Ada bütününde, çevre yapılanma koşulları ve plan bütünlüğü dikkate alınarak örneklem yöntemiyle kitle etüdü yapılması ve ilgili parsel veya parseller için kitle büyüklüğü, ebatları, yüksekliği, çekme mesafeleri, ayrılacak donatının konum ve türünün belirlenmesi,
g) Arkad ve pasajlar gibi mimari çözümlemelerin kamu kullanımına açık olacak şekilde düzenlenmesi,
h) Yüksek gerilim hatlarının altında açık alanlar oluşturacak tasarımların yapılması vb. tasarımı yönlendirici hususları dikkate alınacaktır.
2- Parsel ve/veya adaların tevhid edilmesi;
a) Parsellerin tevhid edilmesi sonucu 800 m2 ile 1200 m2 arası büyüklüğe ulaşan parsellerin meri imar planındaki yapılanma hakkı yüzde 5 arttırılarak uygulama yapılacaktır. Max kat adedi 10’dur. Max kat adedi 12’dir.
b) Parsellerin tevhid edilmesi sonucu 1201 m2 ile 2500 m2 arası büyüklüğe ulaşan parsellerin min yüzde 10’unun yeşil alan; teknik altyapı veya sosyo-kültürel donatı alanı olarak kullanılmak üzere kamu eline geçmesi halinde meri imar planındaki yapılanma hakkı yüzde 10 arttırılarak uygulama yapılacaktır. Yapılan tevhid sonucu imar adası oluşması durumunda donatı alanı olarak kullanılacak alan yüzde 5 arttırılacak ve inşaat alanına yüzde 5 ilave edilerek uygulama yapılacaktır. Max. kat adedi 12’dir.
c) Parsellerin tevhid edilmesi sonucu 2501 m2 + büyüklüğe ulaşan parsellerin min yüzde 15’inin yeşil alan, teknik altyapı veya sosyo-kültürel donatı alanı olarak kullanılmak üzere kamu eline geçmesi halinde meri imar planındaki yapılanma hakkı yüzde 15 arttırılarak uygulama yapılacaktır. Yapılan tevhid sonucu imar adası oluşması durumunda donatı alanı olarak kullanılacak alan yüzde 5 arttırılacak ve inşaat alanına yüzde 5 ilave edilerek uygulama yapılacaktır. Max kat adedi 15’dir 12’dir.
3- Parsellerin meri plandaki inşaat alanı; zemin kat + normal katlar (zemin kat alanının yüzde 35’inden fazlasını aşamaz) + çatı arası piyesi (normal kat alanının yüzde 30’u kadar) – inşaat alanının yüzde 10’u) üzerinden hesaplanacaktır. Tevhit sonucu oluşan adalarda düzenlenen imar durumlarının ekinde tevhitten önceki parsellerin meri plana göre toplam inşaat alanı eklenecektir. Birinci bodrum kat (zemin kat alanı kadar) + zemin kat + normal katlar (zemin kat alanının yüzde 35’inden fazlasını aşamaz) + çatı arası piyesi (normal kat alanının yüzde 30’u kadar) alanlarının toplamından hesaplanacaktır. Parsellerin tevhit edilmesi sonucu yeni oluşan parsellerde açığa çıkan bodrum katlar, zemin ve zemin üstü katlarda emsal harici alanların toplamı otopark ve sığınaklar hariç meri plana göre hesaplanacak inşaat alanının yüzde 10’unu geçemez.
4- Ön bahçe çekme mesafeleri gerisinde ve tabi zemin altında kalmak koşulu ile parsel tamamında otopark amaçlı olarak bodrum kat yapılabilir. Çekme mesafeleri ile parsel sınırı arasında otopark rampası ile giriş çıkışa yönelik imalatlar yapılabilir.
5- Bu uygulama sırasında yeni oluşacak parsel ve adalarda ayrık nizam uygulanacak olup, tabi zemine oturacak bina konturları taksmaks: 0.60’ı geçemez. Ancak yol boyu ticaret ve ticaret+konut alanlarında tabi zemine oturacak bina konturları taksmaks:0.70 yapılabilir. TAKSmin:0.35-TAKS maks:0.50 aralığında uygulanacaktır. Ancak yol boyu ticaret ve ticaret+konut alanlarında ve 7. Maddeye göre zemin katı ticaret olarak kullanılan alanlarda sadece zemin katta tabi zemine oturacak bina konturları TAKSmaks:0.60 yapılabilir.
6- İstanbul Büyükşehir Belediyesi silüet kararlarında belirtilen azami yüksekliklere ve İBB İmar Müdürlüğü’nce belirlenen yükseklik kısıtlamalarına göre uygulama yapılacaktır.
7- Meri plana göre farklı fonksiyon alanlarında yer alan (konut, ticaret+konut, T1 ticaret alanı) parsellerin tevhidi sonucu oluşan yeni parsellede; ticaret ve konut alanı kullanımları, tevhid öncesindeki durum üzerinden meri plana göre hesaplanacak inşaat alanına göre aynı oranlarda düzenlenecektir. Konut alanlarında meri plana göre hesaplanacak inşaat alanının yüzde 10’unu geçmemek kaydıyla ticaret kullanımı yer alabilir.
8- Çekme Mesafeleri;
a) Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parsellerin cephe aldığı 15 metre genişliğin altındaki imar yollarında en az 3 metre, Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parsellerin cephe aldığı yollarda en az 5 m yapı yaklaşma mesafesi bırakılacaktır.
b) Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parsellerin cephe aldığı 15 metre ve 25 metre genişlik arasındaki imar yollarında en az 4 metre,
c) Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parsellerin cephe aldığı 25 metre ve daha fazla genişlikteki imar yollarında ise en az 7 metre yapı yaklaşma mesafesi bırakılacaktır.
d) Çekme mesafeleri komşu parsellerden 4 kata kadar 3m, 4 kattan sonra her kat için 0.50 m arttırılarak hesaplanacaktır. Ancak AOP alanı, yeşil alan gibi yapılaşmaya konu olmayan donatı alanlarından kat adedine bakılmaksızın 5 m çekilerek uygulama yapılır.
9- Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parsellerde minimum bina cepnesi ve veya derinliği 10 m’dir.
10- Tevhiden oluşan yapı adaları ve parsellerde kamu eline geçen alanlar ile tescil harici alanlara karşılık ayrılan donatı alanlarının yer seçimi ilçe belediye başkanlığı kent estetik kurulunca uygun bulunan tasarım belgesinde belirlenecektir. İlçe belediyesince belirlenecektir.
11- İmar adarasının tamamının donatı alanı olarak terk edilmesi durumunda adanın inşaat alanı hakkı değerleme uzmanlarınca belirlenen değer dikkate alınarak eş değer inşaat alanı olarak farklı bir imar adasında kullanılabilir. Boşaltılan imar adasında yer alacak donatı fonksiyonu ilçe belediye başkanlığı kent estetik kurulunca uygun bulunan tasarım belgesi dikkate alınarak belirlenecektir.
12- Tevhid ile oluşan parseller ile ada birleşmesi sonucu kapanan yollarda eşdeğer büyüklükte alan, donatı alanı olarak kullanılmak üzere kamuya bedelsiz terk edilecektir. Kapanan bu yollardaki teknik altyapı için İGDAŞ, İSKİ, TELEKOM, Elektrik Kurumları, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve diğer ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan uygulama yapılamaz. Tevhid ile oluşan parseller ile ada birleşmesi sonucu kapanan yol ve yollara eşdeğer büyüklükte alan; donatı alanı olarak kullanılmak üzere 3194 ve 2942 sayılı yasaların ilgili maddelerine göre uygulama yapılacaktır. Kapanan bu yollardaki teknik altyapı için İGDAŞ, İSKİ, TELEKOM, Elektrik Kurumları, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve diğer ilgili kurumlardan uygun görüş alınmadan uygulama yapılamaz.
13- Tevhid edilen parsellerde İstanbul Otopark Yönetmeliği’ne göre hesaplanacak olan otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması zorunludur. Konutlar için her bağımsız bölüme en az 1 adet, konut dışı kullanımlarda her 30 50 m2’lik iskan edilen alan için en az 1 adet otopark yerinin ayrılması zorunludur.
14- Yapı çekme mesafesi içinde, yol cephesinde kalan alanlar mülkiyeti ilgilisinde kalmak kaydıyla üst kullanım hakkı parsele en az 3 metre mahreç sağlayacak şekilde “yol rezerv alanı” olarak kamu kullanımına bırakılacaktır.
15- Birden fazla adanın birleştirildiği veya ada içerisindeki tüm parsellerin çalışmaya dahil edildiği durumlarda, proje alanı sınırları içerisinde kalmak kaydı ile çalışma alan sınırlarının çevresinde bisiklet ve yürüme yolu yapılacaktır. Bisiklet kullanımının yaygınlaştırılması ve bu amaçla planlama bütününde düzenlenecek bisiklet yollarına ilişkin olarak Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren şehir içi yollarda bisiklet yolları tasarımına ve yapımına ait yönetmelikte belirtilen hususlara uyulacaktır.
16- Parsellerin meri planda verilen yapılaşma haklarında bir defadan fazla artış uygulanamaz.
17- Bu planın onay tarihinden sonra ifraz edilen parseller tevhid yapılarak plan notlarının getirdiği haklardan yararlanamaz.
18- Tevhid edilerek imar artışından faydalanan parseller ifraz edilemez.
19- Uygulama 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notları eki olarak onanacak referans yerleşim şeması doğrultusunda İlçesince hazırlanan tasarım belgesine göre yapılacaktır.
20- 1/1000 ölçekli U.İ. Planına esas yerleşime Uygunluk Haritalarında ÇF-AJE (Çukurçeşme Formasyonu-Ayrıntılı Jeolojik-Jeoteknik etüt yapılması gereken alanlar), PD (Orman Alanlar) lejantı ile gösterilen yerler ile Yerleşime Uygunluk çalışması bulunmayan yerlerde, ayrıntılı jeolojik-jeoteknik etüt çalışması yapılıp, hazırlanacak rapor yetkili kurumlara onaylatılmadan yapılaşma içeren planlamalar yapılmayacaktır.
21- 1/1000 ölçekli U.İ. Planına esas yerleşime Uygunluk Haritalarında YUO (Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar) lejantı ve AD (İnceleme Alanı Dışında Kalan Alanlar) lejantı ile gösterilen yerlerde yapılaşma içeren planlamalar yapılmayacaktır.
22- Belirtilmeyen hususlarda meri 1/5000 ölçekli TEM Güneyi Nazım İmar Planı kararları geçerlidir.
– 3000 m2 ve üzeri parsellerde tevhit şartı aranmaksızın imar planındaki yapılaşma hakkı yüzde 5 arttırılarak nizamda uygulama yapılabilir.
– Tevhit sonucu oluşan parsele komşu bitişik nizam yapılaşması olan parsel olması halinde; tevhide konu olan parselden 1 m çekilmek sureti ile ifrazen bir parsel oluşturulacak olup ifraz edilen parsel belediyeye bedelsiz terk edilecektir.
– 3000 m2’den büyük parseller ile parsellerin tevhit edilmesi sureti ile oluşturulan 3000 m2’den büyük parsellerde brüt parselin yüzde 15’inin vaziyet planında park, çocuk oyun alanı, sosyal kültürel tesis alanı, dini tesis, sağlık tesisi, belediye hizmet alanı fonksiyonlarından en az birisini ayırması sağlanacak ve söz konusu alan bedelsiz terk edilecektir. Vaziyet planında bu donatı alanlarının yerini tayin etmekte ilçe belediyesi yetkilidir.
EK
1- 13.01.2012 tarih ve 173 sayılı İ.B.B. Meclis kararı gereğince plan notu ilavesi yapılan tablolarda, Mahalle bazında, yapının +0.00 Kotu 40’ın Altındaki Kotlar, 40-70 Arasındaki Kotlar, 71-100 Arasındaki Kotlar, 101-150 Arası Kotlar ve +150 Kotlar değer aralıklarını ifade etmektedir.
2- Yukarıdaki değer aralıklarında belirtilen maksimum yapı yükseklikleri mahalle bazında bulunduğu aralığın en üst noktasındaki +0.00 kotunda geçerlidir.
3- Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Eyüp İlçesi, Rami Cuma, Rami Yeni, Nişanca, Topçular, Defterdar, Düğmeciler, Silahtarağa, Sakarya, Emniyettepe Mahalleleri, Bakırköy İlçesi Yenimahalle, Sakızağacı, Cevizlik, Zeytinlik, Ataköy 1. Kısım, Ataköy 2-5-6 kısım, Yeşilyurt, Yeşilköş Mahalleleri hariç olmak kaydıyla, mahalle bazında bulduğu değer aralığındaki en üst kot haricindeki diğer kotlarda yapılacak maksimum bina yüksekliklerinin hesaplanmasında tabloda belirtilen değerlere ilaveten:
Mahalle Bazında:
+0.00 Kotu 40’ın altındaki kotlarda;
Uygulama Değeri= 0.5 x (40 – Bulunduğu +0.00 zemin kotu değeri)
+0.00 Kotu 40 ve üstündeki kotlarda;
– Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin kotundan farklı ise:
Uygulama Değeri= (Bir alt değer aralığındaki maksimum yapı yükseklik değeri) – Bulunduğu değer aralığındaki maksimum yapı yükseklik değeri) / (Bulunduğu aralığın en üst zemin kotu değeri – Bulunduğu +0.00 zemin kotu değeri) x (Bulunduğu aralığın en üst zemin kotu değeri) – (Bulunduğu aralığın en alt zemin kotu değeri)
– Bir alt değer aralığındaki en üst zemin kotu değeri bulunduğu değer aralığındaki zemin kotu değeriyle aynı ise:
Uygulama Değeri: (Bulunduğu değer aralığındaki maksimum yapı yükseklik değeri) – (Bir üst değer aralığındaki maksimum yapı yükseklik değeri) / (Bulunduğu aralığın en üst zemin kotu değeri) – (Bulunduğu aralığın en alt zemin kotu değeri) x Bulunduğu aralığın en üst zemin kotu değeri – Bulunduğu +0.00 zemin kotu değeri)
formülleri uygulanır.
Yapılacak olan yapılarda yapının +0.00 kotuna göre maksimum saçak yükseklikleri
tabloda belirtilen değerlerdir. Binaların zemin kotunun hesaplanmasında İstanbul İmar Yönetmeliği’nde belirtilen esaslar geçerlidir.
Silüete ilişkin yapılan düzenlemeler ilçe belediyeleri tarafından 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları ve plan notlarına eklenecektir.
Turizm amaçlı yapılarda, tek bağımsız bölüm olarak binanın tamamının konaklama tesisi yapılması ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla bodrum katları, sinema, konferans salonu, tiyatro, müze, sanat galerisi, fitness, spor merkezi, yüzme havuzu, spa merkezi, termal tesis, kütüphane, yemek salonu, bale salonu, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel birimler olarak kullanılmak koşuluyla emsale dahil değildir. Açığa çıkan bodrum katlarda TAKS sınırı aşılamaz. Bu yapılarda zemin kat yüksekliği 7 m’ye kadar düzenlenebilir.
İmar planında turizm tesisi, özel sağlık tesis alanı, özel eğitim alanı, özel sosyal kültürel tesis alanı fonksiyonlarına ayrılan bölgelerde ve imar planı notlarına göre bu fonksiyonların yapılabildiği alanlarda yapılacak olan turizm tesisi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, özel sosyal kültürel tesisi binalarında, binanın tek bağımsız bölüm olarak yapılması, bağımsız bölüm olarak ticaret ve konut birimlerinin bulunmaması ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla 1. ve 2. bodrum katlarda bu fonksiyonlara hizmet edecek şekilde yapılan konferans salonu, toplantı salonu, tiyatro, müze, sanat galerisi, teknik odalar, personel soyunma giyinme odaları, personel yemekhanesi, tesis yönetimi ile ilgili idari birimler, spor merkezi, spa, yüzme havuzu, kütüphane, mescit, yemek salonu, balo salonu, ameliyathane, morg, laboratuar, görüntüleme merkezi, yoğun bakım ünitesi, temizlik odaları vb. birimler yapılabilir, emsale dahil değildir. Bu alanlarda doğal zemin kotu üzerine çıkan kısımlarda TAKS değeri aşılamaz. Turizm tesislerinde bağımsız bölüm oluşturmamak kaydı ile tesise hizmet edecek şekilde ticari birimler yer alabilir, zemin kat yüksekliği 7 m’ye kadar yapılabilir.
İmar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlar (yol, yeşil alan, park alanı, çocuk bahçesi alanı, okul alanları, sağlık alanları, belediye hizmet alanı, idari tesis alanı, yönetim merkezi alanı, teknik altyapı alanı, sosyal kültürel tesis alanı, spor tesis alanı, otopark alanı, toplu taşıma ve triyaj alanları vb. kamu kullanımına ayrılmış tüm alanlar) kamu eline bedelsiz geçmeden parselin imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.
imarpanosu.com
#LuxeraBahçePort #LuxeraGYO #İstanbulHavalimanı
#ZiraatKuleleleri #Kalyonİnşaat #AutodeskDesignMakeAwards2024
#BabacanMeridian #BabacanYapı #Beşiktaş
#ÇEDBİK #YeşilBinalarZirvesi