İstanbul’da konutun metrekare fiyatı 60 bin TL sınırında

İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihi seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal’ın değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde paçal ortalama birim fiyatlar 2024 yılı sonunda yaklaşık 44.500 TL/m² seviyesindeyken, 2025 yıl sonu itibarıyla 60.000 TL/m² sınırına dayandı. Bu tablo, konut fiyatlarında son bir yıllık dönemde ortalama yüzde 35’e yaklaşan bir artışa işaret ediyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, piyasadaki bu yükselişin tek bir ilçeye ya da segmente sıkışmadığını vurgulayarak, “Bugün İstanbul’da hareket, farklı gelir gruplarına hitap eden birkaç ana aks üzerinde yoğunlaşıyor. Alıcı daha seçici; ancak ulaşımı güçlü, doğru fiyatlanan ve yeni ya da yenilenmiş konut sunan bölgelerde işlem temposu halen yüksek” dedi.

Değer Artışında Anadolu Yakası Öne Çıkıyor

2025 yıl sonu görünümünde, fiyat artışı ve talep canlılığının en net hissedildiği bölgelerin Anadolu Yakası’nda yer aldığı görülüyor. Özellikle ikinci halka olarak tanımlanan Pendik, Tuzla, Sancaktepe ve Sultanbeyli hattı; yeni konut arzı ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde geniş bir alıcı kitlesinin radarında bulunuyor. Kartal–Maltepe aksı ise hem oturum hem de yatırım amaçlı talebin kesiştiği, dengeli bir piyasa yapısı sunan bölgeler arasında yer alıyor.

Avrupa Yakası’nda ise merkez çevresinde, dönüşüm baskısı ve lokasyon avantajı olan ilçelerde hareketlilik dikkat çekiyor. Başakşehir, Bahçelievler, Zeytinburnu ve Güngören hattında yeni veya yenilenmiş projelerde karar süreleri kısalırken, eski yapı stokunda alıcıların pazarlık gücünün daha belirgin hale geldiği gözlemleniyor.

Ulaşım Yatırımları ve Deprem Algısı Talebi Yeniden Şekillendiriyor

Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı yollarının devreye girmesiyle birlikte, İstanbul’un ulaşım haritasının önemli ölçüde güçlendiğine dikkat çeken Serkan Bal, özellikle Başakşehir ve Bahçelievler çevresinde hem konut hem de ticari gayrimenkul tarafında yatırım iştahının belirgin biçimde arttığını ifade etti. Bal, “Ulaşım kolaylığı yalnızca yeni proje alanlarını genişletmekle kalmıyor, aynı zamanda bölgenin erişilebilirliğini artırarak talebi de doğrudan destekliyor” diye konuştu.

Öte yandan deprem risk algısının güçlenmesiyle birlikte, sahil şeridinde yaşayan bazı hanelerin daha iç kesimlere ve yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelere yöneldiği görülüyor. Bu eğilim, söz konusu akslarda yer değiştirme kaynaklı ek bir talep oluşturuyor.

İstanbul İki Uca Doğru Genişliyor

İstanbul’un mekânsal büyümesi, konut tercihlerini de etkiliyor. Anadolu Yakası’nda Tuzla yönüne, Avrupa Yakası’nda ise Silivri istikametine uzanan hatlarda yatırım amaçlı talebin arttığı görülüyor. Daha geniş arsa arzı, yeni konut üretimi ve gelişen ulaşım bağlantıları sayesinde bu bölgeler, merkezi ilçelere kıyasla daha erişilebilir fiyatlar sunuyor. Bu durum, orta vadeli değerlenme beklentisini canlı tutan temel faktörler arasında yer alıyor.

Üst Segmentte Metrekareler 140 Bin TL’yi Aşıyor

İstanbul’un en yüksek birim değerlerine sahip ilçelerinde ise sınırlı arz ve güçlü lokasyon primi fiyatları yukarıda tutmaya devam ediyor. Kadıköy ve Beşiktaş’ta ortalama metrekare fiyatları 140.000–145.000 TL bandına ulaşırken, Sarıyer’de bu seviye yaklaşık 134.500 TL/m² düzeyinde seyrediyor. Bu ilçelerde merkezi konum, sahil ve boğaz etkisi, sosyal donatı kalitesi ve prestij algısı fiyat seviyesinin ana belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Serkan Bal’a göre, üst segmentte de alıcı seçici davranıyor; ancak doğru lokasyon ve piyasa dengesine uygun fiyatlanan konutlarda satışlar görece hızlı gerçekleşiyor.

Buna karşılık Esenyurt, Güngören ve Sultangazi gibi ilçelerde birim değerler İstanbul ortalamasının altında kalıyor. Bu bölgelerde fiyatın talebi belirlediği, metrekare bazında daha erişilebilir konutların ağırlıkta olduğu bir piyasa yapısı hâkim. Sultangazi ve Güngören’de ortalama birim fiyatlar 35.000 TL/m² bandında seyrederken, Esenyurt’ta bu rakam yaklaşık 28.500 TL/m² seviyesinde bulunuyor.

Bazı Merkez İlçelerde Artış Hızı Yavaşladı

Beyoğlu, Beykoz ve Şişli gibi metrekare fiyatlarının zaten yüksek olduğu ilçelerde ise artış oranlarının İstanbul ortalamasının gerisinde kaldığı görülüyor. Serkan Bal, bu durumu “Fiyatların belirli bir eşiğe ulaşması, yeni alıcı girişini sınırlıyor. Bu nedenle bu ilçelerde talep daha durağan bir yapıya evriliyor” sözleriyle değerlendirdi.

Yeni Dönemde Talep Dengeli ve Erişilebilir Akslara Kayıyor

Genel tabloya bakıldığında, İstanbul konut piyasasında hareketliliğin ağırlık merkezinin erişilebilir bütçe bandında yüksek sirkülasyon üreten ilçeler ile ulaşım ve dönüşüm etkisiyle ürün kalitesi artan akslara kaydığı görülüyor. Önümüzdeki dönemde Çekmeköy–Ümraniye hattı, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla aksı, Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan çevresi ile Bahçelievler–Başakşehir hattının hareketlenmesi beklenirken; Tuzla ve Silivri, İstanbul’un genişleme eğilimiyle birlikte yatırımcıların ilk aklına gelen uç bölgeler olmaya devam ediyor.

İlçe / Aralık 2025 Birim Fiyat (TL/m²)*

Beşiktaş  144.500

Kadıköy  143.750

Sarıyer  134.500

Bakırköy  102.000

Beykoz  95.000

Adalar  90.000

Üsküdar  83.000

Şişli  73.000

Ataşehir  72.500

Maltepe  69.000

Beyoğlu  68.500

Zeytinburnu  67.500

Kartal  65.000

Ümraniye  63.250

Şile  63.000

Eyüpsultan  62.000

Başakşehir  60.500

Kağıthane  58.000

Çekmeköy  56.250

Tuzla  54.500

Pendik  54.000

Bayrampaşa  48.500

Büyükçekmece  47.500

Bahçelievler  46.500

Küçükçekmece  46.500

Sancaktepe  44.500

Çatalca  44.000

Bağcılar  43.500

Sultanbeyli  42.000

Gaziosmanpaşa  41.000

Avcılar  40.750

Beylikdüzü  39.800

Esenler  39.500

Fatih  39.500

Arnavutköy  37.250

Silivri  37.250

Sultangazi  34.800

Güngören  34.500

Esenyurt  28.500

* Eski-yeni, lüks-orta segment gibi tüm yapıları kapsamaktadır. Paçal Birim fiyat.