Konut fiyatları katlanacak

Konut fiyatları 2023 yılında daha da artacak… Re-Pie Portföy Gayrimenkul Sektör Raporu’na göre arzdaki daralma ve maliyet artışına bağlı olarak metrekare birim fiyatları arttı ve artmaya devam ediyor.

Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş. tarafından hazırlanan ‘Gayrimenkul Sektör Raporu’ yayımlandı. Pek çok sektörü besleyen inşaat-gayrimenkul geliştirme sektörünün istihdam ve milli gelir yönünden önemini koruduğu belirtilen raporda, gayrimenkul yatırım fonlarına ilginin artarak devam ettiğine dikkat çekildi. Son iki yılda en fazla ilgi gösterilen yatırım araçları arasında yer alan gayrimenkul yatırım fonlarının büyüklüğü 2021 sonunda bir önceki yıla göre yüzde 18,1 artarak 13 milyar TL seviyesine ulaştı.

Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş’nin Gayrimenkul Sektör Raporu’na göre son bir yılda ihraç dönemi devam eden toplam 83 gayrimenkul fonu yatırım aldı. Gayrimenkul yatırım fonu pazarının 2018 son çeyreğinden 2021 son çeyreğine kadar her üç aylık dönemde büyüdüğü gözlemlendi.

Diğer taraftan, yükselen maliyetler ve yap-sat projelerin yaşadığı finansal güçlükler konut projesi yatırımlarında azalmaya neden oldu. Konut stoğunun erimeye başlamasıyla 2022’den itibaren inşaat ruhsatlarına talep yeniden canlansa da artan inşaat maliyetlerine bağlı olarak projelerin tamamlanmasının zorlaşması konutta arz daralmasını getirdi. Kısa-orta vadede konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde artacağı beklentisine vurgu yapılan raporda, uzun vadede konut talebinde yatırımdan daha çok ihtiyacın belirleyici olacağının altı çizildi.

Fonlar risklerin dağıtılmasına imkân tanıyor

Gayrimenkul Sektör Raporu sonuçlarıyla ilgili açıklamalarda bulunan Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Dr. M. Emre Çamlıbel, “Nisan 2022 itibariyle 9,3 milyar TL’lik portföy büyüklüğüne sahibiz. Yatırımlarımızın yaklaşık yüzde 30’u gayrimenkul sektöründe, yüzde 68’lük bir bölümü ise girişim sermayesinde yer alıyor. Yüzde 2’lik kısmı da özel portföy yönetimi ve menkul kıymet fonları tarafını oluşturuyor. Gayrimenkul tarafındaki yatırımlarımızı 17 adet gayrimenkul yatırım fonumuz bünyesinde yönetiyoruz

Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım eğilimi göz önüne alındığında, pandemi sürecinde yatırımcıların risk tercihlerine göre varlıklarını dağıtmasına imkân tanıyan gayrimenkul yatırım fonları 2020’de olduğu gibi 2021 yılında da ön planda olmaya devam etti. Bu büyüme sürecinin bu yıl da devam etmesini öngörüyoruz. 2018 üçüncü çeyreği ile 2021 son çeyreği arasındaki döneme bakıldığında gayrimenkul yatırım fonlarının stratejik dağılımları sırasıyla konut, (yüzde 20), ofis (yüzde 18) ve AVM/perakende (yüzde 7) ve arsa-arazi (yüzde 2) olarak kayıtlara geçti. Önümüzdeki dönemde Türkiye’deki finansal okuryazarlık oranlarının artmasıyla bu alandaki yatırımların da artacağını düşünüyoruz” dedi.

Maliyet artışına bağlı fiyatlar da yükselecek

2021 yılında sıfır ve ikinci el konut satışları devam etse de arzdaki daralma ve maliyet artışına bağlı olarak metrekare birim fiyatları arttı ve artmaya devam ediyor. Merkez Bankası verilerine göre, Ocak 2020’de Türkiye konut metrekare satış birim fiyatı ortalama 3 bin 404 TL olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde İstanbul konut metrekare satış birim fiyatı 5 bin 530 TL iken, Aralık 2021’de Türkiye ortalaması 4 bin 545 TL’ye, İstanbul ise 6 bin 800 TL seviyesine yükseldi.

Sektör kuruluşlarının analizleri orta-üst gelir grubuna yönelik projelerde inşaat maliyetlerinin 9 bin- 10 bin TL/metrekare düzeyine yükseldiğini gösteriyor. Raporda ayrıca, önümüzdeki dönemde konut maliyetlerinin dolar endeksine paralel şekilde artacağı ve yeni konut fiyat endeksinin maliyet, kâr ve arsa marjına göre şekilleneceği öngörüsünde bulunuluyor. Buna göre, 2022 yılında 600 bandında olan yeni konut fiyat endeksinin 2023 yılında bin ila bin 600 arasında bir değere ulaşması bekleniyor.

Ofise dönüşle birlikte canlılık beklentisi

Rapora göre pandemi etkisi ve esnek ile uzaktan çalışmanın ortaya çıkardığı yeni nesil ofis talebinin 2022’de devam etmesi bekleniyor. Özellikle İstanbul ofis pazarında bazı bölgelerde arttığı görülen boşluk oranının diğer bölgelerdeki kiralamalarla telafi edildiği görülüyor. Kiracıların daha makul kira beklentisiyle ofis ve bölge değiştirme eğiliminin yükseldiği dikkat çekiyor.

Bu durum kiracıların daha makul kiralar için bina ve gerekirse bölge değiştirmeyi göze aldıklarının göstergesi olarak kabul ediliyor. Ayrıca finansal olarak zor dönemlerde kira tutarı beklentisini düşürmenin doluluğa olumlu yansıdığı gözlemlendi. İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) 2022’den sonra hayata geçecek olması mevcut MIA bölge ofis binalarının doluluğunu ve Anadolu Yakası üst gelir konut talebini önemli derecede etkilemesi bekleniyor.

AVM’ler eğlence ve eğitim odaklı olacak

2022’nin ikinci çeyreğine doğru ziyaret sayısının sosyalleşme ihtiyacının giderilmesi ve deneyimleyerek alışveriş yapma ihtiyacından dolayı artması ve e-ticaretin öne çıkması ile AVM’lerin satış odaklıdan eğlence, hizmet ve eğitim odaklıya dönmesi bekleniyor. Pandemi koşulları düşünüldüğünde açık hava AVM’lerinin yakın gelecekte ön plana çıkacağı öngörülüyor.

İstanbul’da arsa metrekaresi ortalama 1.680 TL

Türkiye’de konut imarlı arsa metrekare birim fiyatlı değerlendirildiğinde, İstanbul metrekare başına bin 680 TL ile ilk sırada iken, İzmir metrekare başına bin 567 TL ile İstanbul’u takip etti. Yıllık ortalamalara bakıldığında Şubat 2022 sonu itibarıyla konut imarlı arsa için Türkiye genelinde en fazla değer kazanan iller sırasıyla İzmir, Gaziantep, Muğla, Aydın ve Ardahan oldu. Türkiye’de arazi, bağ, bahçe ve tarla metrekare birim fiyatında 210 TL ile İstanbul ilk sırada geliyor. İzmir 97 TL ve Ankara metrekare başına 47 TL olarak kayıtlara geçti. Yıllık ortalamalara bakıldığında Şubat 2022 sonu itibarıyla konut imarlı arsa için Türkiye genelinde en fazla değer kaybeden iller sırasıyla Mardin, Siirt, Trabzon, Burdur ve Giresun oldu.

Endeksa Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’ne göre 2021 Aralık son bir ay itibarıyla yüzde 1,3 artış göstererek 221,06 puan seviyesine ulaştı. Endekste geçen senenin aynı ayına oranla yüzde 26 artış gözlemlendi. Türk lirası (TL) bazında ofis kiraları 2021’in ikinci yarısında, 2021’in birinci yarısına göre artış gösterdi. 2021’in ikinci yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binalarının ortalama kirası 165 TL/m²/ay olarak gerçekleşti. Geçen yılın ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar yaklaşık yüzde 48 oranında arttı.

Şehirlerdeki depo tesislerine olan talep arttı

2021’in ikinci yarısında, diğer sektörlere kıyasla salgının olumsuz etkilerinin en az yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlaması ve yer yer durmasına karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir depo tesislerine olan talep arttı. Artan taleple birlikte kiralar TL bazında yükseldi, dolar bazında ise sabit kaldı. 2021’in ikinci yarısında, yılın birinci yarısına göre özellikle pandeminin başından beri artan son kilometre lojistik tesisi talebine üretim tesislerine olan talep artışı da eklenince Gebze ve Tuzla gibi hem lojistik hem de üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Dudullu, Esenyurt ve Dilovası’nda yeni stok eklenmesi sebebiyle artış gösterdi.