Konut kredileri durdu! İki yıl daha… Faizler böyle artacak! Şenol Babuşcu anlattı! VİDEO

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Ekim 2023 konut satış istatistiklerini açıkladı. Buna göre, Ekim ayında satılan 93 bin konutun sadece 1.369’u ipotekli, yani banka kredili, konut satışı olarak kayda geçti. İnşaat sektörü için hayati önem taşıyan bu ipotekli satışların durma noktasına gelişini bankacıların hocası, Prof. Dr. Şenol Babuşcu ile konuştuk.

Şenol Babuşcu, ipotekli satışlarda gelinen durma noktasını, banka kredilerini değerlendirdi, ve “Konut artık peşin parayla veya takas ile alınır bir meta haline mi geldi?” sorumuza cevap verdi. Babuşcu’nun cevapları şöyle:

“2021-2022 yıllarında yaklaşık 2 yıl boyunca faizler çok düşüktü ülkede veya olması gereken oranların altındaydı. Negatif reel faiz vardı. Enflasyonun altında bir faiz politikası izleniyordu. Bu durumdan olumlu etkilenen sektörlerden birisi de inşaat sektörüydü. Konut fiyatları çok cazip ve konut faizi kredisi faizleri çok cazip de vatandaş ciddi boyutta konut aldı.

Bu talebin artması, tabii konut fiyatlarını da yukarı doğru çekti. Ekonomide son 45 aydır farklı bir politika uygulanıyordu. Ondan önceki 2 yıla göre farklı politika tabii ki… Isınan ekonominin soğutulması bekleniyordu ve Haziran ayından itibaren faizler yükseldi. Şu an konut kredisi faizleri ortalama %4’ler civarına yaklaştı. Aylık %4 faizle konut kredisi almak artık cazip olmaktan çıktı. Ödenebilir olmaktan da çıktı. Bu da son aylarda özellikle konutları olan talebi azalttı.

Konut satışları hemen hemen peşin olarak gidiyor. Sizin de verdiğiniz rakamlara göre Ekim ayında 93.000 konut satılmış. Bunun 1.369’u krediyle finanse edilmiş. Konut fiyatlarının artması, faizlerin artması konutu olan talebi azalttı, konutu alınabilir olmaktan çıkardığı temel neden de buradan buradan kaynaklanıyor.”

Sayın Babuşçu, 1.000.000 TL kredi için faiz oranları bankalarda şu an 2.84 ile 5.49 arasında değişiyor. Bu 1.000.000 liranın geri ödemesi de bu faiz oranlarıyla baktığımızda 3.514.000 TL ile 6.661.000 TL arasında çıkıyor. Sizce para bu kadar da pahalandı mı?

“- Evet pahalandı çünkü faizler ciddi boyutta yükseldi. Sıkı bir para politikası uygulanması ve konuta olan talebin azaltılması amacıyla. Para bağlanmış vaziyette. Ödenen bu taksitler ödenebilir olmaktan çıktı. Milyon liralık kredi sizin de söylediğiniz gibi 3.000 TL ile 6.000 TL arasında bir taksitle ödeme planı çıkıyor. 1.000.000 TL ev almak mümkün olmadığına göre bugün büyük şehirlerde özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir’de 5 milyonun altında neredeyse hemen hemen konut kalmadı. Oturulabilir konutlar 4.5.000.000 liradan başlıyor. Eğer konutu %70 veya %80’ini krediyle finanse ettiğiniz taktirde ödenecek taksit 15.000- 20.000 liranın üzerine çıkıyor.

Vatandaşın alım gücünün ciddi boyutta zayıfladığı konut sektöründe konuta olan talep ciddi boyutta azaldı. Önümüzdeki birkaç yıl sayın Bakan’ın söylediği gibi 2026’dan itibaren rahatlayacağız.

2026’dan sonra belki konut fiyatları biraz durgun gidip faizlerde iniş olduktan sonra halkın konut sahibi olabilmesi krediyle, belli ölçülerde eskisi kadar olmasa bile söz konusu olabilecek ama 2026’ya kadar hem konut fiyatlarının yüksek olması hem kredi taksitlerinin yüksek olması nedeniyle konut alımı hemen hemen durmuş vaziyette.

Bazı konuştuğum müteahhitler, “Eylül ayından itibaren yani 22 buçuk aydır satış ofislerine gelen tek müşteri olmadığını. Neredeyse sıfır müşteri ile her günü kapattıklarını” söylüyorlar.

Sayın Babuşcu oturum amaçlı ev almak isteyen, özellikle de vatandaşlarımız 1.20 faiz oranlı “İlk Evim” konut kredisi kampanyasını bekliyordu. Bununla ilgili haberler okuduk. Kulislerde yansıyan bilgiler bu yönde şeklinde bir takım medyalarda bunları gördük. Fakat şimdiye kadar herhangi bir ses soluk çıkmadı ya da resmi ağızdan bir açıklama yapılmadı.”

Siz bankacılık kulislerine çok hakim biri olarak en azından kulislerde konuşulan bir bilgi var mıdır? Bu konuyla ilgili ya da sizin beklentiniz, yorumunuz nedir öğrenebilir miyim?

“- Tabii ki vatandaş ciddi boyutta bu 1.20 faiz oranlı krediyi bekliyor. Öyle bir söylenti 34 ay önce çıkmıştı. Fakat 34 aydan beri devamlı gerek Hazine ve Maliye Bakanlığı gerekse kamu bankaları yöneticileriyle tüm görüşmelerde böyle bir kredi için herhangi bir hazırlığının olmadığını görüyoruz. Ne Hazine ve Maliye Bakanlığı ne de bankalarda o kampanya ile ilgili bir çalışma var.

Tabii ki bu, olmayacağı anlamına gelmiyor. Sayın Cumhurbaşkanının kafasında eğer böyle bir plan varsa seçime kadar böyle bir olasılık her zaman mümkün.

Ama önümüzdeki 34 aylık süreç içerisinde seçime kadar böyle bir düşük faiz kredi çıkmadığı takdirde daha sonra çıkma olasılığı hemen hemen zayıflıyor.

Hep neredeyse seçime kadar çıkmadığı, taktığı seçimden sonra 3 yıl çıkma şansı da yok gibi görülüyor.”

Peki o zaman inşaat sektörü bir daralmaya gider mi? 200 alt sektörü de etkileyen bir sektör. Onların lokomotif sektörü inşaat…

“- 2024 yılında seçimden sonra yılın ikinci yarısında sadece inşaat sektörü değil, çoğu sektörde daralma görüleceğini düşünüyorum.”

Az önce 2026 ya işaret ettiniz. Bakan Mehmet Şimşek’in açıklamalarına… Yani 2 yıl daha dişini mi sıkacak vatandaş? Hem ev almak isteyen vatandaş hem de evini satmak isteyen müteahhit ya da evini satmak isteyen ev sahibi?

“- Yani, 2 yıl daha neredeyse, hepimiz dişimizi sıkacağız. Ekonomide yanlış uygulanan politikaların bedelini sabit gelirliler ödedi ve daha 2 yıl daha ödemeye de devam edecek görünüyor.”

Peki bu esnada yine faiz artışı olur mu? Bu 2 yıl içerisinde merkez bankası faiz artışları ki siz de o en büyük artıştan sonra yine en son yapılan Ekim ayındaki artışı da bilmiştiniz. Yine bu kanalda, bu ekranda açıklamıştınız, nedir faiz oranlarıyla ilgili beklentiniz?

“- Kasım, aralık toplantılarında faiz artırımının %5+%5 daha olacağını, 35 olan politika faizinin 45’te kalacağını düşünüyorum.
Bunun bir defada Kasım ayında yapabileceği gibi 2 ayrı toplantıya bölebilir de %3 Kasım toplantısı, %2 Aralık toplantısı gibi veya 2 buçuk 2 buçuk şeklinde %5 daha yıl başına kadar artış olacağını, ocak, Şubat, mart aylarında herhangi bir artış söz konusu olmayacak.
Nisan ayında seçim sonrası durumu değerlendirip tekrar bir yol haritası çizeceğini merkez merkezini düşünüyorum.”

Peki bu minik minik artışlar yapılırken faizde dolar tarafında nasıl bir hareketlilik bekliyorsunuz?

“- Orta vadeli programına uygun bir hareket bekliyorum. Dolar ve euro bazında yani yıl sonunda doların 2023 yıl sonunda 30 liradan kapatacağına, 2024 yıl sonunu ise 40-44-45 liralar civarında bir rakamla bitireceğini düşünüyorum.”