Ofiste rekabet kiraları düşürdü

İstanbul’da yeni inşa edilen A sınıfı ofis binaları rekabeti kızıştırınca kiralar gerilemeye başladı. Ofislerde ortalama kira 31.8 dolara indi. En büyük düşüş Taksim ve Maslak’ta görüldü. Fiyatların düşmesi doluluğa yansıdı. Ofislerin yalnızca yüzde 20’si boş kaldı…

İstanbul ofis piyasasında yeni inşa edilen binalar sayesinde oluşan yoğun rekabet kiraları düşürmeye başladı. İstanbul’da merkezi iş alanı (MİA) olarak kabul edilen bölgelerde A sınıfı ofislerin kirası birinci çeyrekte metrekare başına aylık 33 dolardan 31.8 dolara indi. Taksim-Nişantaşı ve Maslak, kiraların en çok düştüğü bölgeler oldu.

Ofislerin % 20’si boş

Propin tarafından yılın ilk çeyreğini kapsayarak hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış” raporuna göre, Haziran’daki genel seçim ve dolar kurundaki artış dolasıyla ofis piyasası bu dönemi sakin geçirdi. Bu dönemde kurumsal kiralamalar dikkar çekerken, 5 bin metrekarenin altındaki işlemler ağırlık kazandı.

Rapora göre, İstanbul ofis piyasasında doluluk oranları hızla yükseliyor. A sınıfı binalara bakıldığında İstanbul’daki ofislerin şu anda yüzde 20.9’u boş durumda. Bu oran bir önceki çeyrekte yüzde 22.3 seviyesindeydi. Raporda, “2014 yılında ofis stokundaki artışla birlikte arzda belirgin bir yükseliş yaşanmıştı. Yeni nesil ofis binalarına olan talep pazardaki arzın hızla emilmesinde etkili oldu” denilerek, doluluk oranlarının artmasına dikkat çekiliyor. Merkezi iş alanı dışında ise Anadolu yakasında binaların yüzde 16.9’u, Avrupa yakasında ise yüzde 14.7’si yeni kiracılarını bekliyor.

Bölgelere göre bakıldığında, İstanbul’da A sınıfı ofislerin en dolu olduğu yer Levent. Levent’te ofislerin yalnızca yüzde 9.2’si boş bekliyor. Ofislerdeki doluluğun en düşük olduğu yer ise yüzde 37.3 boşluk oranıyla Zincirlikuyu çevresi oluyor.

Kiralar 31 $’a indi

Rapora göre, kira ortalamaları yeni bina arzı ve rekabet dolayısıyla gerileme yaşıyor. İstanbul’da A sınıfı binalarda metrekare başına aylık 33 dolar olan kira ortalaması, 2015’te 31.8 dolara geriledi. 2015’in birinci çeyreğinde Levent’teki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 38.5 dolardan 37.1 dolara düştü. Bu düşüşte, bölge ortalamasının üzerinde liste fiyatı olan yeni nesil ofis alanlarının kiralanması etkili oldu. Maslak’ta ise düşen doluluk oranları nedeniyle ofis binaları arasındaki rekabet arttı. Bu rekabet kiralara da yansıdı ve fiyatlar düştü. Maslak’ta aylık yüzde 28.8 dolardan 26.7 dolara geriledi. Kiraların yükseldiği tek bölge Etiler oldu. Etiler’de aylık kira 33 dolardan 37.5 dolara çıktı.

En yüksek kira bedeli Levent’te

İstanbul ofis piyasasında, en yüksek kira bedeli metrekare başına aylık 50 dolar ile Levent’te bulunuyor. 2014 yılında da Levent, 54 dolar ile en yüksek kira bedeline sahip ofis bölgesiydi. Levent’i 45 dolar ile Zincirlikuyu, 42 dolar ile Etiler, 40 dolar ile Taksim-Nişantaşı takip etti.

2015 durgun geçiyor

Vatan‘dan Meltem Kara‘nın haberine göre; Raporda 2015 yılının ofis kiralamaları açısından durgun geçtiğine dikkat çekildi. Seçim ve Ramazan durgunluğuyla yılın ilk yarısını geçiren sektörde, uzun süredir yer arayan firmaların karar noktasına gelmesi ve büyük hacimli işlemlerin yıl sonuna doğru gerçekleşmesi bekleniyor.

Hangi bölge nasıl adlandırılıyor?

– MİA: Levent-Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu

– MİA DIŞI AVRUPA: Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya, Havaalanı, Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa

– MİA DIŞI ASYA: Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir

Kozyatağı Levent’i takip ediyor

Rapora göre, Kozyatağı’nda birinci çeyrekte stoka eklenen ofis binaları boşluk oranlarını artırdı. Diğer yandan Kozyatağı’nda dikkat çekici işlemler tamamlandı. Kozyatağı ve çevresinde gerçekleşen işlem adedi değerlendirildiğinde Kozyatağı’nın, Levent’ten sonra en dikkat çeken bölgelerden biri haline geldiği görüldü. Kozyatağı’nda kira rakamları ortalama 23.9 dolar seviyesinde görülürken, ofislerin yüzde 21’i boş durumda bekliyor. Bölgede talep edilen en yüksek kira ise 30 dolar.

B sınıfı daha çabuk doluyor

İstanbul’un B sınıfı ofisleri, A sınıfı ofislere göre daha çabuk kiralanıyor. Rapora göre, yılın ilk çeyreğinde merkezi iş alanı içindeki (MİA) B sınıfı ofislerin yalnızca yüzde 8.5’i boş kaldı. Avrupa yakasındaki B sınıfı ofislerde boşluk yüzde 21.2’ye yükselirken, Anadolu yakasında yüzde 8.5’te kaldı. 2014 yılının son çeyreğinde yükselen boşluk oranları, Maslak ve Etiler’de gerçekleşen kiralamaların etkisiyle geriledi. B sınıfı ofislerin en fazla boş kaldığı bölge Havaalanı oldu. Boşluğun yüzde 27.3 olduğu Havaalanı bölgesini, yüzde 14.8 boşluk oranıyla Etiler ve yüzde 14.2 boşluk oranıyla Levent takip etti. Maslak’ta ise B sınıfı ofislerin neredeyse tamamı dolu. Maslak’ta boşluk yalnızca yüzde 0.9 olarak dikkat çekiyor. Başka bir deyişle, Maslak’taki B sınıfı ofislerin yüzde 99.1’i dolu olarak faaliyet gösteriyor.

B sınıfı ofislerin kiralarında ise çok büyük değişimler görülmedi. Merkezi iş alanında yer alan B sınıfı ofislerin kirası metrekare başına aylık ortalama 16.5 dolar olarak gerçekleşti. MİA dışı Avrupa’da 13.1 dolar, MİA dışı Anadolu’da ise 13.7 doları gördü. B sınıfı ofislerde en yüksek kira ortalamasına sahip bölge 25.3 dolar ile Taksim-Nişantaşı olurken, onu 22.8 dolar ile Etiler, 17.8 dolar ile Levent izledi.

B sınıfı ofis binaları, A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında aynı piyasanın içinde daha düşük kira ve satış değerine sahip, yeni binaysa sıradan tasarımlara sahip, eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binaları ifade ediyor.