Remzi Özdemir konut satışlarını Youtube Emre Kulcanay TV'de imarpanosu.com okurları için değerlendirdi. Flaş açıklamalar haberde...
Remzi Özdemir, Mart ayında çakılan konut satışlarını imarpanosu.com kurucu editörü Emre Kulcanay’ın Youtube kanalı Emre Kulcanay TV’de yorumladı. Usta yorumcu, konut fiyatlarının Türk vatandaşları kadar yabancı için de erişilemez hale geldiğini söyledi. Remzi Özdemir, seçimden sonra konut fiyatlarının hangi noktaya geleceğini de söyledi. İşte o röportajın hem videosu hem de yazılı hali…
Hoş geldiniz EK TV’de imarpanosu.com okurları için konut röportajlarımıza Remzi Özdemir ile devam edeceğiz kendisi paramedya.com yazarı, Yeniçağ Gazetesi ekonomi yazarı ve Ekonomist… Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Mart 2023 konut satış rakamlarını açıkladı.
Mart ayında yüzde 21.4’lük bir düşüş var. Bu oran geçtiğimiz ay yani Şubat ayında yüzde 18 olarak açıklanmıştı. Bu düşüşü nasıl yorumlamak lazım, konutta balon patladı mı?
– Balondan önce rakamın doğru okunması lazım. Bakın İstanbul… İstanbul dünyanın en önemli şehirlerinden biri yoğun göç alan bir kent: Suriyelisi hemen hemen bütün Afrika ülkeleri daha birçok Rus’u Hepsi bu kente akın ediyor adeta buna rağmen İstanbul’da satılan rakam 18.000… Bakın 18 bin dediğiniz anda durup düşünmeniz gerekiyor yani İstanbul gibi bir dünya İncisi bir kentte sadece 18 bin konu satılmışsa bu konut satışlarında bir sorun var demektir.
Evet konut satışları uzun süredir düşüyor seninle daha önce yaptığımız yayında da bunu bahsetmiştik; konut satışlarının düşmesi gerektiğini, düşeceğini… Çünkü bunun tek bir izahı var: Evet doğrudur ekonomimiz bozuk, şudur budur… Fakat bunun nedeni o değil bunun nedeni vatandaşlar, halk, konut alabilecek bir ekonomik güce sahip değil.
Dahası konut fiyatları artık ulaşılabilir olmaktan çıktı. Bana göre en önemlisi bu çünkü nedir Türkiye’de maaş ortalamalarına baktığınız zaman yüzde 70-80 arttı yüzde 100 artan da var işte asgari ücret yüzde 100 ama yine de yeterli değil. Yani bugün İstanbul’da en düşük ev (hep İstanbul’dan bahsediyoruz Çünkü İstanbul’u bir gösterge bizim için) İstanbul’da en düşük bir ev 5 milyona satılıyorsa eğer bu evi bu sıradan bir evdir bu evi karı koca çalışan bir doktor dahi alamaz.
Alabilmesi için yüksek miktarda kredi alabilmesi lazım o krediyi ödeyebilecek taksit yok bakın 5 milyonluk evin 4 milyonluk kredi kullanmak isteseniz ödeyeceğiniz en düşük taksit 50-55.000 lira Bugün Türkiye’de kaç tane aile 50 bin liralık taksit ödeyebilir?
Bu arada ipotekli konut satışlarında yüzde 16.5’lik bir düşüş var. Konut sektöründe biliyorsunuz ‘Can Suyu’ olarak nitelendirilir. TÜİK rakamları açıklandığında müteahhitler önce o kaleme bakarlar; ipotekli durum ne? Yüzde 16.5’lik düşüş, yeni projeler gelmeyecek mi demek?
– İpotekli satış nedir? Önce onu izah etmek lazım. İpotekli satış dediğimiz banka kredisi ile yapılan satışlardır; şimdi bankaların, piyasayı doğru okuyabilmemiz için evet senin de dediğin gibi önce ipotekli satışlara bakacaksın. İpotekli satışlar şu anda durmuş noktada, hatta durmuş diyebiliriz.
Çünkü Merkez Bankası’nın ya da bu siyasi iktidarı bu faiz politikasıyla bankalar size kredi vermez bakın Sürekli olarak son 1-1,5 yıldır hükümet kampanyalar düzenliyor nedir işte konut vadesini uzattı nedir düşük faiz dedi
Yeni Evim Kampanyası…
Kaç kişi bu kampanyalardan ev aldı? Kaç kişi kredi alabildi? Hiç elimizde böyle bir istatistik yok çünkü kamu bankalarında bugün gittiğiniz zaman kredibiliteniz ne kadar yüksek olursa olsun size verecekleri kredi 200-250.000 lira… 5 milyon – 6 milyon TL fiyatlı evin olduğu yer ki, (hatta müteahhitlerin yaptığı özel projeler var) 2+1’i boş verin 1+1’e 11 milyon lira gibi bir fiyat biçiyorlar İstanbul’da.
Şimdi bu şartlarda ipotekli de ipoteksiz de hiçbir suretle konut satışı olmaz. Bankalar kredi verecek mi? Hayır vermeyecekler. Bankaların kredi verebilmesi için öncelikle faiz riskinin ortadan kalkması lazım. Siz bankalara kalkıp da yüzde 8.5’tan gösterge faizini zorlarsanız, tahvili zorlarsanız ve bankalar bunu kalkıp da size belirli rakamdan veremez.
Mevduat faizi nedir yüzde 35… Yani banka, yüzde 35’ten benim paramı alacak, Remzi Özdemir’in mevduatını olacak; Size Emre olarak yüzde 20’den verecek böyle bir dünya yok bakın böyle bir dünya yok!
Banka bunu fonlayamaz. Fonlayamayacağı için işte ipotekli satışların tam gerçek anlamda düşme nedeni bu. Bu nedenle ipotekli satışlar evet düşüyor ipotekli satışlarla birlikte de konut piyasasında ciddi daralma oluyor şimdi senin balon soruna gelelim balon patladı mı patlayacak mı?
Bana göre daha henüz patlamadı halen daha insanlar konut piyasasının yaşadığı piyasasında yaşanan krizin farkında değiller ne zaman farkında olacaklar işte seçimden sonra olacaklar özellikle faizlerin artışı bir kere ki artık aralarında Hakan Kara gibi Uğur Gürses gibi işte Özgür Demirtaş gibi çok ciddi ekonomistlerin ekonomi alanında kendini kanıtlamış insanların tamamının söylemi aynı yani seçimlerden sonra faizlerin enflasyon üstüne değilse enflasyona yakın bir seviyeye geleceği şeklinde…
Enflasyonun şu anda nedir %50-55 bandında yani Bu da demek oluyor ki faizler %40’ın üzerine çıkacak. %40’ın üzerine çıkacaksa bugün bankalar sana neden %20 ile konut kredisi versin? vermeyecektir doğal olarak kendini sermayesini koruması açısından… Bu nedenle seçimden sonra artan faizle birlikte konut piyasasında satışların biraz daha sert düşmesini bekliyorum.
Peki bu fiyatlara balona yansıyacak mı? Çünkü artık herkes biliyor ki konut fiyatlarında bir balon var; kimse bana konut fiyatlarında balon yok işte depremde yüz bin tane ev yıkıldı talep var filan deprem Şubat ayında 6 Şubat’ta oldu peki neden Mart ayında konut satışları patlamadı? İnsanlarda para yok ki… İnsanlarda artık konuta ulaşabilir bir ekonomik gücü yok.
Bu nedenle Mart ayı neyse Nisan, Nisan ne ise Mayıs da öyle olacak ama asıl bana göre konutta hayal kırıklığı seçimden sonra faizlerin artışıyla olacaktır. Faizlerin artışıyla birlikte satışlar daha sert düşecek.
Sert düşüşle birlikte bakın buraya çok dikkat edin; satılamayan bir malın fiyatı düşmek zorundadır ve konut özellikle ikinci el -çünkü birinci el apayrı orada enflasyon var- orada bir maliyet ekonomisi var ama ikinci el fiyatları satılamayacağı için en azından makul bir düzeye kadar geri çekilmek zorunda.
En azından satıcılar bunu geriye çekmek zorundalar İlk yarıda düşüş yüzde 14.2 ikinci elde 24.3 aynısı ha ilk doğumluk bir şey var ama yani yüzde 24’lere kadar çıktı ikinci el konut satışlarındaki düşüş…
Bakın ikinci elde bir şehir efsanesi dolaşıyor: Bir sitede oturuyorsanız ya da bir apartmanda oturuyorsanız üst katınızdaki Hamdi Bey’in evine 10 milyon istiyormuş bakın bir anda bu bir efsaneye dönüşüyor “Hamdi Bey’in evi 10 milyon olsa benimki de 9 milyon” bir anda rayiç böyle ve burada da yine kızacaklar biliyorum emlakçılar fiyat balonunu şişiren bir meslek kesimi var.
Otomobilde nasıl bugün galericilerin günahı varsa aynısı bakın aynısı emlak sektöründe de emlakçılık emlakçı meslek grubu yapıyor bunu.
Bu nedenle ben seçimden sonra konut satışlarında düşüş bekliyorum.
Özellikle ikinci elde bakın, ikinci el çok mühim: ikinci elde satışta daha makul bir seviyeye gelene kadar düşmesini bekliyorum: Fiyatları düşecek mi?
Evet fiyatların bana göre yüzde 30’a yakın bir düşüş bekliyorum açıkçası çünkü satılamayan bir malın fiyatı alıcı bulacağı seviyeye kadar geri çekilmek zorundadır.
Emlakçı demişken günün haberi: EYT’li ordusu emlakçı olmak üzere piyasaya giriyor, ne diyeceksiniz?
– Türkiye’de 3 meslek grubu var: 1- Müteahhitlik, isteyen herkes müteahhit olabiliyor. 2- Emlakçı, isteyen herkes emlakçı oluyor, 3- Galerici, isteyen herkes galerici olabiliyor… Bakın en sorunlu grup bu işte gerisini siz düşünün…
Dünyada hiç olmadığı kadar Türkiye’de müteahhit var, dünyada hiç olmadığı kadar kalifiye olmayan emlakçı Türkiye’de var her köşe başında, her mahallede emlakçı var ve maalesef yine galeri oto galericisi de aynı durumda…
Bu nedenle dediğiniz gibi; EYT’li, işten atılan bankacısı, aklınıza gelecek her meslek grubundaki insan için ideal meslek gibi gözüküyor… Buna da artık bir çözüm bulmak zorundalar tabii ki ama markalı emlak piyasasında da özellikle fahiş komisyonlar bana göre bu merdiven altı ya da sertifikasız ya da mahalle emlakçısına olan talebe arttırıyor.
Bu markalı emlakçılar da hem imzalattıkları sözleşmelerle hem de aldıkları komisyonlarla bence bu işi çığrından çıkartmışlar o konuda da bir düzenleme yasal düzenleme yapılması gerekiyor.
Son olarak yabancı konut satışlarındaki yüzde 38.7’lik düşüşü de yorumlar mısınız Remzi Bey? bu kalemler arasında en büyük düşüş yabancıya satışta görünüyor ve yaza giriyoruz. Yaza girerken hani bu yabancıya satışlar artardı Antalya, Akdeniz Bölgesi’nden satışlarla bu kalemde artış görülürdü ama şimdi 38’lik düşüş var hatta 40 diyebiliriz buna….
– Ruslar O da Antalya bölgesinde ikinci sırada Suriye ve Almanların var Alman yabancı olarak geçiyor ama o Alman bizim kendi vatandaşımız, gurbetçilerimiz yoksa bir Alman kalkıp da “Türkiye’de ev alayım” demiyor maalesef ama bizim Türklerin çoğunun orada Alman vatandaşı olması nedeniyle yabancı konut satışı gibi gözüküyor. Aslında o değil şimdi konu yabancıya konut satışının düşmesinin tek nedeni Türkiye’de artan enflasyon ve döviz kurunda artışın olmaması yani eskiden neydi cazip olan işte yabancı para getiriyordu özellikle bir dönemde konu satışlarının yabancılar tarafından çok ciddi ilgi görmesindeki neden işte oradan bir 100-150.000 dolar getiriyordu. Burada çok ciddi paralar ediyordu ama şimdi artık öyle değil bakın özellikle Merkez Bankası’nın kamu bankaları aracılığıyla arka kapı operasyonlarıyla doları kontrol etmesi, içeride de enflasyonun yükselmesi… Bir taraftan fiyat yükseliyor, konut fiyatları ikincisi dövizde bir kontrol var. Artış olmuyor. Siz daha önce 100 bin dolara alacağınız eve bugün 200 bin dolar isteniyorsa eğer doğal olarak gelmezsiniz.
Yani artık Türkiye’deki emlak piyasası -Çok doğru bir tespit Emre- yabancı için de artık pahalı olmaya başladı. Yabancı için de ulaşılabilir olmaktan çıktı konut fiyatları. Yabancının üst segmenti gelir yine Boğaz’da 20 milyon dolar, 30 milyon dolara alır ama bizim dediğimiz o alt segment ya da orta segment için artık Türkiye’ye kapısı tamamen kapandı.
imarpanosu.com
#LuxeraBahçePort #LuxeraGYO #İstanbulHavalimanı
#ZiraatKuleleleri #Kalyonİnşaat #AutodeskDesignMakeAwards2024
#BabacanMeridian #BabacanYapı #Beşiktaş
#ÇEDBİK #YeşilBinalarZirvesi