‘TOKİ yanımızda tanzim satış açtı, markalı konut müşterisi kaçtı’

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yerel seçimler öncesi başlatılan düşük taksitle 50 bin konut kampanyası, dolardaki kur artışı ve seçim yorgunu piyasa nedeniyle zaten zor günler geçiren markalı konut üreticisi müteahhitin işini daha da zora soktu. Ataşehir’den sonra Kurtköy’de VBahçe Kurtköy, QBahçe Kurtköy, Roof Kurtköy, Loft Dragos, Avlu Kurtköy ve Erguvan Premium Residence projelerini hayata geçiren Erguvan İnşaat’ın genç yönetim kurulu üyesi Emre Maraşlı, Twitter hesabından ‘bıçak kemiğe dayandı’ isyanı içeren bir açıklama yaptı. Maraşlı, mesajında, “TOKİ ve DEVLET, özel sektörün batması için elinden geleni yapıyor. 4 haftadır bize nefes aldıran ve sektörün borçlarını ödeten satışlarımız TOKİNİN 500 TL kaporalı kampanyasıyla kesildi. Elinize sağlık” dedi…

Bu tweet’inin ardından konuştuğumuz Emre Maraşlı, imarpanosu.com’a çok önemli ve yeni tartışmalar başlatacak açıklamalarda bulundu. İşte o tweet ve Maraşlı’nın çok konuşulacak açıklamaları…

“250’den 50 kişiye düştük; kalan 50 kişi de mi işsiz kalsın?!..”

TOKİ kampanyası sizi nasıl etkiledi? Daha da açabilir miyiz? Bu kampanya sektörü nereye götürecek?

– Şimdi faizlerin 1.28 ‘e inmesiyle ve mevduatlara verilen faizin yüzde 20’lere inmesiyle müşterilerimiz “Galiba konutun zamanı geldi” diyerek satın almaya geçmişlerdi. Bunun yanında 3 sene öncesinin fiyatlarına dönmemiz de etkili oldu tabi. Müşteri maliyetlerin altında olan bu fiyatları bir daha bulamayacağını biliyor. 10 Ocak’ta başlayan ve kârlılık anlamında olmasa da likidite anlamında bize nefes aldıran bu gelişmelerin ortasında ne oldu biliyor musunuz? Devletimiz; ‘Herkese 500 TL kapora ile konut’ kampanyası başlattı. Müşterinin kafası karıştı ve satışlar bıçak gibi kesildi!.. Yapılmak istenen ne acaba? Ben 250 kişiden 50 kişiye düşürdüm şirketimi, kalan o 50 kişiyi de mi işten çıkarayım mı istiyor ben anlayamadım…

Bu kampanyalar sektörü hiç bir yere götürmez. Devletin bırakın elindeki konuta indirim yapmayı, “konutta minimum fiyat uygulaması”, “arz fazlası olan bölgelerde süreli imar yasağı”,”Emlak Konut ve TOKİ elindeki tüm projeleri durdurma” gibi fiyatları güvence altına alacak ve üretimi devam ettirtecek uygulamalara girmeli.

“TOKİ konut tanzim satışı başlattı, bizim satışlar durdu”

 

TOKİ’nin son kampanyasına ne isim verdiniz?

– TOKİ son kampanyası ile tam bir ‘tanzim satışı’ başlattı. Yalnız biz “her kalemden para kazanan” marketler değiliz. Biz fiyatlara güvenerek belirli arsa ve inşaat maliyetlerine girerek, seneler önce bu projelere başladık. Sektörü şöyle farz edebilirsiniz:

Şu anda yeni maliyeti 100 birim olan, ortalama maliyetlerimiz ise 75 birim varsayabileceğimiz evleri 50 birim paraya satıyoruz. Devletin ise elinde bedava arsası var, bizim yanımıza tanzim satış açıp 40 birime satınca marifet yaptığını sanıyorsa, çok yanıldığını anlayacaktır. Zaten bu memleketi terk eden bir kısım beyaz yakalı ve yatırımcının da sorunu bu… Popülizim yüzünden piyasaya nasıl bir zarar verileceği belli değil. Kimse yatırım yapmak (riske girmek) istemiyor bu sebeple.

Faiz indirimi beklerken gelen TOKİ kampanyası, siyasi kazanç için inşaat sektörünü bitirebilecek bir hamle mi?

– TOKİ ve Emlak Konut, benzeri olayları defalarca yaptı. Kartal’da onlarca boş bina ve yeni proje satılmayı beklerken, Karayolları arazisini imara açtı ve neredeyse bölgenin en güzel projesini, en avantajlı fiyatla satışa çıkardı. Ne oldu sonra? 1000 konut satılmış duyduğuma göre. Kartal’da batan esnafların yarısını kurtarabilirdi o 1000 konutluk talep. Üstelik fiyat algısı da yerlere düşmezdi. Bir sürü bölgede konut fazlası varken bu arz fazlasına TOKİ ve EMLAK GYO yöneticileri balıklama atladı. Sorsanız bu yöneticiler çok mutlular, çok gururlular, şimdi hepsi kendini başarılı yönetici olarak görüyor. Çünkü amaçları “işler yapmak, iş bitirmek”

TOKİ idarecileri de kendilerince proje yapmak istiyorlar, haklılar, ama bir üst akılın devreye girip bu dönemin üretmek için yanlış bir dönem, durmanın ise başka bir marifet olduğunu aktarabilmeli.

Markalı konut müteahhitinden TOKİ’ye: “Arzı durdurun!”

Müteahhitin beklentisi neydi, karşılaşılan durum ne oldu? Bunu nasıl özetleyebiliriz halk diliyle?

– Bizim beklentimiz çok net: Arzı durdurun!

Hatta öyle bir durdurun ki; bırakın TOKİ’lere devam etmeyi. Satışı yüzde 20-25’lerde kalmış tüm projelere 2 sene erteleme verin.

Meclis’ten mücbir sebep bile ilan ederek özel sözleşmelere vakit verilebilir. Bizim elimizde proje olmamasına rağmen eldeki bitmiş dairelerimiz ödeme konusunda bizi zorluyor. Yeni başlayacak arkadaşlar kesinlikle maddi olarak büyük zarar ederler bunun önüne geçilmeli.

Bir mahallenin yüzde 8’den fazla dairesinde oturulmuyorsa orada inşaat imar izni vermeyin mesela…  Önce onun bitmesi-dolması beklensin. Kabası bitmiş TOKİ projesi var diyelim, satış da pek olmamış. Durdurun o projeyi… Daire alanlara “Ya bitmiş projelere geçin, ya bekleyin” diyebilirsiniz.

İnanın talepte hiç bir sıkıntı yok, hala yeni ve güçlü binalara ihtiyaç çok fazla. Arzı düzenleyelim yeter.

“TOKİ DE TIKANACAK!..”

Markalı konut üreticileri Toki müteahhiti olma yoluna girecek mi ileride? Belki sırf iş olsun, akış olsun diye?..

– Mümkün değil. TOKİ de tıkanacak…

Toki kampanyasındaki en temel hata veya size göre zarar… ve markalı üreticinin düşünülmediği başka neler var?

– Zaten arzın fazla olduğu yerlerde Devlet eliyle konut yapılması yeterli… Bunun dışında belediyelerin de aynı şekilde bir mahallede kotasız-aynı anda yüzlerce ruhsatı vermesi de yine yukarda bahsettiğim konulardan biri.. Kota koymaları gerek..

Kota olayına hafif değineyim. 3 senedir sektörü takip edenler hep Almanya kentlerindeki fiyat artışını izliyordur sanırım. “En iyi ilk 10 gayrimenkul yatırım kenti” sıralamasına neden Almanya’dan en az 4 vilayet giriyor listeye sizce? Evet doğru bildiniz. Kota uygulaması sebebiyle…

Kota hem arsa sahibine, hem müteahhite, hem alıcıya bir güvence sağlar. Burada kaybeden olmaz. Harçları bile fazla alabilirsiniz belediye bile kaybetmez öyle güzel bir sistemdir. Planlama yapmaktan kimseye zarar gelmez.

imarpanosu.com