Umut Durbakayım: Konut fiyatlarının şiştiği algısı yanlış, kiralara bakın!

2023’de yaşanan doğal afet, sınır komşularımızın savaşları gibi birçok olumsuz şartların sektörü ve ekonomiyi zorladığını belirten Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Umut Durbakayım, aynı süreçte alınan ekonomik tedbirlerle olumsuz etkinin azaldığını ve 2024 için beklenti oluşturduğunu açıkladı.

Sektöre yönelik 2023 değerlendirmesi ve 2024 öngörülerini açıklayan Umut Durbakayım, sektör üzerindeki ekonomik ve diğer faktörlerin önceki yıllara göre biraz daha az yıpratıcı ve biraz daha az zorlayıcı olduğunu vurguladı.

Yönetim Kurulu Başkanı Umut Durbakayım, beklenti ve öngörülerine şöyle sıraladı;

“Geçtiğimiz 4 yılda yaşadığımız ekonomik krizler, doğal afetler ve sınır komşularımız arasında yaşanan savaşlardan kaynaklanan olumsuz faktörler bir yandan inşaat sektöründe finansal dalgalanmalara neden olurken, diğer yandan sektörün ülke ekonomisindeki öneminin ne kadar fazla olduğunu gösterdi. Bu süreçte ortaya çıkan bir diğer sonuç ise sektörümüzde atılan temellerin çok sağlam olduğu ve sektörü güçlendirmek, geliştirmek için hazırlanan harçların tutmaya başladığıdır. Ekonomi yönetiminin aldığı tedbirlerin semeresinin 2024’ün ilk yarısında ortaya çıkacağına inanıyorum. İkinci yarıyılda ise sektörümüzde bahar havası eseceğini düşünüyorum”.

İşçilik, malzeme maliyetini geçti

Sektörün maliyetlerle mücadelesinin devam ettiğini ve edeceğini kaydeden Başkan Durbakayım sözlerine şu şekilde devam etti;

“Konut kredi faizlerinin yükselmesi ve erişiminin zorlaşması, malzeme fiyatlarındaki artış gibi faktörler 2023’te inşaat sektöründeki en önemli problemler olmaya devam etti. İstihdam ‘işçilik’, kuşkusuz sektörün hiç beklemediği bir gündem maddesiydi. Zira 2023’ün yılın ikinci yarısından sonra sektörde ciddi anlamda istihdam sorunu yaşandı. Sektörün yaşadığı en önemli sorunlardan biri inşaat malzemelerinde ve işçilikte ortaya çıkan arz talep dengesizliğidir. Bilindiği gibi yılın başında yaşadığımız deprem nedeniyle yıkılan konutların yeniden inşası için oldukça hummalı ve hızlı bir çalışma başladı. Bu nedenle demir, çimento gibi inşaat malzemelerinde ‘temin’ ve ‘fiyat’ sıkıntısı yaşandı. Fakat asıl sorun işçilikte ortaya çıktı. İnşaatlarda çalışacak alt ve ara kademe personelde büyük bir sıkıntı oluştu. Malzeme fiyatlarını dünya çapında piyasalardaki dengelere göre az çok tahmin edebildik ve buna göre malzeme tedarikini üç aşağı beş yukarı yapabildik. Ancak işçilikte böyle bir öngörü maalesef olmadı. Arz talep dengesindeki keskin bozulma nedeniyle, günlük yevmiyeler her gün farklılık gösterdi. Yukarıda belirtiğim gibi her ne kadar usta ve kalfa istihdamının büyük kısmı deprem bölgesine kaydırılmış olsa da, başta İstanbul gibi diğer il ve bölgelerimizdeki sorunun tanımı tam olarak ‘usta açığı” değildir. Sorun sektördeki istihdam talebi ile ustaların talep ettiği ücretlerin örtüşmemesidir. Ancak deprem konutlarının tamamlanmasıyla birlikte sektördeki malzeme ve istihdam tekrar dengeye oturacağını biliyoruz. Söz konusu dengenin de 2024 ortasında tekrar sağlanacağını öngörüyoruz.

Erişilebilir metrekare birim fiyatları ile üretim maliyeti arasındaki makasın giderek açılması, diğer taraftan malzeme ve işçilik maliyetlerindeki göreceli sıkıntılar konut arzının önündeki engellerden en önemlileri diyebiliriz. Konut ihtiyacı olanların krediye ulaşmasının güçlüğü de göz önüne alındığında talep eğrisinin düşey ivme kazanması kaçınılmaz oluyor. Konut üreticilerinin iştahsızlığı da bunun doğal bir sonucu olarak ortaya çıkıyor.”

Kiralar, konut fiyatlarını katladı

Piyasada konut fiyatlarının şiştiği gibi yanlış algı olduğunun altını çizen Umut Durbakayım, konut fiyatlarındaki artışın kira artışlarının çok gerisinde kaldığını vurguladı. Durbakayım şunları söyled:

“2020-2021 dönemine dek yaşanan fiyat artışları, önceki 2-3 yıllık dönemde yansıtılmayan maliyet artışlarının bir sonucuydu. 2022 sonunda faiz ve maliyet artışı konut fiyatlarını tekrar yükseltmeye başladı ve bu artışlar da konut satış fiyatlarına tamamen yansıtılmadı. Konut fiyatlarının olması gerektiği seviyelerden geri olduğunun bir diğer göstergesi de kira ve konut fiyat korelasyonudur. 2009 – 2020 döneminde kira gelirlerinin konut fiyatını karşılama süresi 20-25 yıllık bir periyod içindeydi. 2021’den sonra bu oran 15-16 yıl gibi süreye geriledi. Diğer bir ifadeyle konut kiraları, konjonktürel sürece uyum sağlarken, konut fiyatları çok geride kaldı.

Konut kredilerindeki yüksek faizler, mevcut satışların istendiği düzeyde gerçekleşmesini engelliyor. Bir başka ifadeyle kredi taksitlerinin, aylık maaşların çok üzerinde olması, yani alım gücünün düşük kalması arzu edilen satış rakamlarının gerçekleşmesini engelliyor. Kamu bankalarının yaptığı kampanyalar çok iştah açıcı ve cazip. Ancak kampanya kriterlerinin karşılanması çok zor. Bu kriterler biraz esnetilirse, istenilen satış başarısı daha kolay yakalanır diye düşünüyorum. Tüm bu olumsuzluklara karşın gerçekleştirilen satışların çoğunluğunda, konut üreticilerin kendi bünyelerinde sağladıkları krediler çözüm olarak karşımıza çıkıyor.”

Yabancı satışlarını komşu krizleri belirliyor

Türkiye coğrafyasının etrafında yaşanan savaşlar ve krizler yabancıya konut satışlarının trendini belirleyen en önemli dış faktör oldu. Yakın coğrafyalardaki gelişmelerin de etkisiyle yabancı talebi göreceli olarak azaldı. Yabancılara yapılan satışlar 2023 yılında yaklaşık yarıdan fazla gerileyerek 67,490 ‘den 32,941 seviyelerine düştü. Toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 4.5’lerden yüzde 3’e geriledi.

Yabancı satışlarında yaşanan gerilemenin yanı sıra ‘ödeme’ ve ‘değerlendirme’ gibi yeni sorunlar da kendini göstermeye başladı. Başta körfez ülkeleri olmak üzere birçok ülke vatandaşı satın aldığı gayrimenkulün parasını öderken uluslararası bankacılık sitemine takılmaya başladı. Bu durum, yabancı satışlarına yansıyan negatif etkilerden biri oldu. Diğer taraftan ekspertizlerin yaptığı değerlendirmelerde yaşanan sıra dışı farklılıklar, sektördeki güvenirlilik kavramının sorgulanmasına yol açtı. Bu konuda yasal mevzuatın daha sıkı devreye girmesi ve yaptırımların sıklaştırılması gerektiğini düşünüyoruz.

Maalesef Günümüzde ‘’Yabancıya yapılan gayrimenkul satışı, kamuda sadece ve sadece ‘’Türk Vatandaşlığı’’ satışı gibi algılanıyor. Oysaki Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın titiz çalışmaları ile denetlenen yabancıya satışlar içindeki vatandaşlık için satılan gayrimenkullerin miktarı, yabancıya gerçekleştirilen toplam satış miktarının yüzde 1’inden bile azdır. Yani yabancı satışlarının büyük bir kısmı ülkemize birçok açıdan döviz kazandıracak olan gelir grubu yüksek yabancı vatandaşa gerçekleştirilmiştir. 250 yan kuruluşa kaynak sağlayan, yaklaşık iki milyon kişiye istihdam yaratan sektörümüze bugün can suyu olan yabancı satışlarının kesintiye uğramaması lazım.

Yapı Müteahhitleri olarak sektörümüzdeki konut satışlarındaki bugün için yüzde 5’lik bir payı olan yabancıya satışları %15’lere çıkartmayı hedefliyoruz. Yabancı satışlarında sağlanan döviz girdilerinin de ihracat sayılmasını, böylelikle yabancıya satış yapan firmalarımıza da ihracat yapan firmalara tanınan avantajlardan yararlanmasını bekliyoruz.

“2024 için iki yeni proje masaya konuldu”

Devam eden projeler arasında Evora İzmir’de son aşamaya geldik. 2024’ün sonunda tamamını teslim etmeyi planlıyoruz. Kartal ve Maltepe’de yer alan Deluxia Residence ve Deluxia Business projelerimizdeki teslimlere de 2024’ün sonunda başlamayı hedefliyoruz. Bu aşama yeni proje çalışmalarımızı hiç durdurmadık. Özellikle kentsel dönüşüm projelerine odaklanıyoruz. 2024’de biri Avrupa diğeri Anadolu yakasında olmak üzere iki karma projeyi hayata geçirme hedefimiz var. Hazırlıklarımızı tamamladık ve yerel seçimlerden hemen sonra hayata geçirmeyi düşünüyoruz. Bu projeler orta çaplı büyüklükte –yaklaşık 1000 konut- ve marka değeri yükse. Ancak bir kez daha altını çizmek istiyorum. Sektördeki konjonktüre bağlı olarak somut adım atmayı uygun buluyoruz.”