Konut kredisi faiz oranları yönünü arıyor
Konut kredisi faiz oranları 2016 yılında nasıl bir seyir izliyor?.. Konut kredisi faizleri ne kadar?.. Konut kredisi faiz oranları düşecek mi?.. Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetici Ortağı Fatih Tosun yazdı… İşte Fatih Tosun’un grafiklerle yaptığı o analizi…
KONUT KREDİ FAİZ ORANLARI YÖNÜNÜ ARIYOR
2015 yılının 2. çeyreğinden itibaren artış trendine giren konut kredisi faiz oranları 2015 yılı son çeyreğinden bugüne stabil bir dönem geçiriyor. 2007 yılı dışında daha önceki dönemlerde konut kredisi faiz oranlarının yükseldiğinde böylesi uzun bir stabil dönem olmamıştı.
Katılım bankaları dışındaki bankaların verilerini incelediğimizde 2013 yılında konut kredisi hacminin 50,4 milyar TL ile en yüksek hacmini yakaladığını görüyoruz. 2014 yılında ise 36,5 milyar TL ile konut kredisi kullanımında yüzde 27,5 oranında ciddi bir düşüş yaşandı.
FATİH TOSUN KİMDİR? TANIŞMAK İÇİN TIKLAYIN!
2015 yılının ise yaklaşık yüzde 28,7 oranında bir artış ile 47 milyar TL ile kapanacağını düşünüyoruz. Yukarıdaki konut kredisi faiz oranları grafiğini incelediğimizde 2013 yılı ortasında konut kredisi faiz oranlarının dip yaptığını, takip eden 2014 yılı başında hızlı yükseliş trendine girdiğini bu durumunda konut kredisi hacimindeki dalgalanmaya sebep olduğunu görebiliriz. 2016 yılında yaklaşık 2 çeyrek dönem yüksek seyreden konut kredisi faiz oranları henüz yönüne karar verebilmiş değil, 2016 yılında azalma trendine giremeyen faiz oranları konut kredisi hacminde 2015 yılına göre yaklaşık yüzde 10 düzeyinde azalmaya neden olabilir.
Konut Satışlarındaki Düşüş Konut Kredi Faizlerinden Kaynaklı: İpotekli Konut Satışları Düştü
2015 yılında Türkiye’de 1 milyon 289 bin 320 adet konut satışı gerçekleşti. 2014 yılında satılan 1 milyon 165 bin 381 adet konuta göre yüzde 10,6 artışı işaret eden bu veri siyasi risklerin azalması ve bir önceki yıla göre daha düşük faizlerin etkisi ile birlikte esas nedenin 2013 yılındaki konut kredisi hacminin göstergesi ışığında önceki senelerde satın alınan gayrimenkullerin tapu teslimlerinin olduğu düşünüyoruz.
Konut satışında 2016 yılının ilk 4 ay verilerini bir önceki yılın ilk 4 ayı ile karşılaştırdığımızda yüksek seyreden konut kredisi faiz oranlarından kaynaklı yüzde 1,6 düşüş yaşandığını görüyoruz.
İpotekli konut satışları düşerken diğer satışlar artıyor. Merkez Bankasının faiz koridorunu düşürmesi ile bankaların konut kredisi kullandırımında iştahı artar ise yılın kalan yarısında ipotekli konut satışları 2015 yılını yakalama şansı yakalayacaktır. 2016 yılı itibari ile 1 milyon 250 bin adet konut satışına ulaşma ihtimalinin olduğunu düşünüyoruz. Bu durumda yaklaşık yüzde 3 oranında konut satışında daralma meydana gelecektir.
İpotekli konut satışlarının toplam konut satışlarına oranı İstanbul, Ankara ve İzmir’de 2016 yılı Türkiye ortalaması olan yüzde 31,55’in üzerinde seyrederken özellikle doğu bölgelerindeki illerde ipotekli konut satış oranının çok düşük olduğu göze çarpıyor.
İlk Defa Satışı Gerçekleşen Konutları Satış Adeti Artış Trendinde Ancak Konut Stoğunu Eritmede Yetersiz
Toplam konut satışları içerisinde ilk defa satışı gerçekleştirilen konutların satışları önceki yıllara göre artmaya başladı. 2013-2016 yıllarına baktığımızda ilk defa satışı gerçekleştirilen konutların toplam konutlara satış oranının ortalamasının yüzde 46 olduğunu görüyoruz. Ancak bu oran ve artış trendini incelediğimizde yetersiz kaldığını görüyoruz. 2013-2015 yılları arasında konutlar için alınan yapı kullanma izin belgesi adeti yıllık ortalama 740 bin adet, ilk defa satışı gerçekleştirilen konutların yıllık ortalaması ise 556 bin adet. Arada yaklaşık yıllık ortalama 184 bin adet konut makası var. Bu durumu konut stoğunun artması konusunda öncü bir uyarı olarak alabiliriz.
Karadeniz, İç Anadolu ve Doğu Bölgelerinde İlk satışlar 2. El Satışlardan Daha Yüksek
İstanbul, Ankara ve İzmir illerinde ilk satışların toplam satışlara oranı Türkiye ortalaması olan yüzde 46’nın altında ve artış göstermezken özellikle Karadeniz, İç Anadolu ve doğu bölgelerindeki illerimizde konutlarda ilk satışların Türkiye ortalamasının oldukça üstünde olması dikkat çekiyor.
Daire Başına Düşen Kullanım Alanı Ortalaması Azalıyor
2013 yılında alınan yapı kullanma izin belgelerine göre konutlarda daire başına düşen kullanım alanı yaklaşık 120 metrekare iken 2016 yılında Türkiye ortalaması 114 metrekarelere kadar düşmüştür. İstanbul’da daire başına düşen kullanım alanı 94 metrekare iken Hatay’da 134 metrekare, Diyarbakır’da 165 metrekare, Zonguldak’ta 124 metrekare olabiliyor. Genel olarak aile yapısı, kullanıcıların beklentileri ve arsa fiyatları kullanım alanının azalıp çoğalmasını etkilemektedir. Ankara’nın İstanbul ve İzmir’den farklılaşarak Türkiye ortalamasının bir hayli üzerinde olması dikkat çekmektedir.
Fatih Tosun
VERA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetici Ortağı