Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliğini nasıl okumalı?
Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliğini uzman gözüyle ele alıyoruz… Türkiye’nin imar ve kentsel dönüşüm platformu imarpanosu.com yazarı Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mutlu Er, kentsel dönüşüm yönetmeliğini madde madde masaya yatırdı. İşte Mutlu Er’in analizi…
Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliğini nasıl okumalı ve anlamalıyız? Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliği vatandaşa nasıl yansıyacak? Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliği ile riskli alanlarda ne değişecek?
Türkiye’nin imar ve kentsel dönüşüm platformu imarpanosu.com’un İmar ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mutlu Er, okuyucularımız için yönetmelik değişikliğini analiz etti… İşte Mutlu Er’in o yazısı ve Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği’ndeki Değişiklik…
Merhabalar sevgili imarpanosu.com okuyucuları ve takipçileri,
Genel bir bakış açısı ve sektörün içinden biri olarak kentsel dönüşüm ve özellikle kat karşılığı konusunda bazı önerilerim olacak … Şimdi madde madde yönetmeliği inceleyelim …
Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK
MADDE 1 – 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe konulan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir.
“ç) Alanda yapılacak inceleme neticesinde gözlemsel verilere dayanılarak hazırlanacak gerekçe raporunu,
d) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri,”
Burada yapılan artık riskli alan ilanı ile ilgili olarak yönetmelikte yapılan değişiklik ile idari mahkemelerin verdiği yürütmeyi durdurma ve iptal kararlarının önüne geçilmek istenmiş bildiğimiz üzere riskli alan yürütmeyi durdurma ve iptallerde özellikle alan içerisinde homojen şekilde yapılmayan riskli bina incelemeleri sebebi ve geniş bir alanda yapılmayan zemin etüd raporlarını dayanak gösterip iptaller olabiliyordu bu maddeye bir iptal gelmez ise artık gözlemsel veri ile ” örneğin 2 hektarlık bir alanda ruhsatsız yapı stoğu var diye ” riskli alan ilan edilebilecek ..
MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(2) Bakanlıkça;
a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması,
sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde,
madde 1 de yazdıgım acıklamalar burada da geçerli biraz keyfi uygulamaların önünü açmış gibi gözükmekte
b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda,
uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.
Bu madde iyi okunduğunda daha önceki dönemlerde yapı kullanım izin ( iskan ) almış olan bina stoğunun olduğu yerlerdeki iptal davalarını engellemek icin yazılmış bir yönetmelik olarak durmakta ..
(3) TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.
standart kamu üstünlüğü perçinlenmiş bir madde olarak gözükmekte.
(4) Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.”
Şimdi bu madde bence suistimale açık bir madde tabi burada Bakanlık mutlaka suistimali engelleyecektir. Bugün plan yapmak için yüzde 100 muvaffakat bekleyen kamu riskli alan icin özellikle gözleme dayalı maddeleri sebebi ile anlaşma yapamadığı alanlarda veya müteahhitin haksızlık yapmaya çalıştığı bir alanda riskli alan ilanı ile avantajlı hale gelmesini sağlayabilir. bence ilave bir iki düzenleme ile keyfi uygulamaların önüne geçilmeli …
—
MADDE 4 – Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 7 – (1) Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Bu madde ile riskli bina tanımı genişletilmis metruk tanımı ortadan kalkmıs aslında metruk olan bir yapıya bir kapı iki pencere koyup depo dersek ” esyaların korunmasına yarayan yapı ” sınıfına girer ve riskli yapı sınıfına girecektir.
—
(2) Riskli yapıların tespiti:
(…) (9) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.”
Bu madde de maalesef çok hoş bir madde olmamış önce riskli yapı tespiti yapılır demek o yapıya önce zarar verelim sonra bildirelim demek ki hiç ama hiç mantıklı olmamış ve mutlaka düzenleme önce ilgili kurumdan izin alınır diye değiştirilmelidir.
—
MADDE 5 –
(…)
“(6) Müdürlük veya yetki devri yapılması durumunda İdare, yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydeder. İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yukarıdaki fıkralara göre yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden genel hükümlere göre tahsil edilir.”
Bu maddeler zaten vardı umarım uygulamada da bu değişiklikleri görürüz..
—
MADDE 8 – Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci, üçüncü, yedinci, sekizinci ve onuncu fıkraları ile dokuzuncu fıkrasının birinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
Bu madde cok isabetli olmuş eskiden cins tahsisinden sonra yapılabiliyordu ve yıkıntı binaların stoğu bu yuzden cok artmıstı .. Tabi yine burada başka bir sorun azınlıkta kalan toprak sahiplerinin haklarının nasıl korunacağı… Bu konuda bir düzenleme maalesef yıllardır yapılamadı. Şöyle ki, “Bir aile apartmanında 7 dairelik bir yerde 2 daire sahibisiniz ve bunların arsa payları yüzde 34 ün altında kaldı yanı yapıda da imar durumundan kaynaklı bir artış sözkonusu ve müteahhit güvenilir değil ve teminat vermemekte direniyor ve bu müteahhit de orada bir hak sahibi bu 2 dairenin hakkı nasıl korunacak …
“(7) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu gayet yerinde bir uygulama olarak karsımıza çıkmış 10 bina bulunan bir parselde ortada kalan gecekondu yüzünden bekleyen dönüşüm kalmayacak artık .. Hoş bu gecekondu riskli yapı tespitine izin verirse yönetmeliğe bu tip durumlarda çoğunluk paydaşların talebi ile kamu tarafından resen riskli yapı tespiti yaptırılır diye bir ilave olmalı ….
…
ç) Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır veya yaptırılır.”
Yerinde bir değişiklik daha… Bir parselde birden cok bina olması durumundaki ifraz için muaffakat şartını ortadan kaldırmış bulunmaktadır.
—
MADDE 9 – Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 15/A –
(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Burada ‘yönetmeliğin açığı’ mı diyelim, bir karışıklık var.
Bunu kısa bir örnekle anlatayım;
Üç kardes hissedar ve bir kardeşin 300.000 TL’lik haczi var. Bu borcu olan kişinin de 20 m2 hisse payı var. Burası bilerek müteahhite imza vermedi ve satışa cıkartıldı ve m2’si 5000 TL den işlem gercekleşti. Haciz olduğu için de 100.000 TL alacaklıya veya icra müdürlüğüne yatırıldı şimdi alacaklının günahı neydi?.. Bir daire yerine 100.000 TL’ye ikna olmak zorunda kaldı…
Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mutlu Er’e soru sormak için e-mail adresi:
[email protected]
imarpanosu.com