Remzi Özdemir’den flaş konut yorumları VİDEO

Remzi Özdemir ile dolar TL ve faiz indirimleri açısından konut sektörünü konuştuk. Ve sorduk:  Dolar 14 TL’nin altında frenlendi, Merkez Bankası her ay faiz düşürüyor. Peki bu durum konut sektörüne nasıl yansıyacak? Ev fiyatları artacak mı, düşecek mi? Konut kredisi faiz oranları psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına inecek mi?

Tüm bunları ekonomist Remzi Özdemir ile konuştuk. Remzi Özdemir, tespit ve analizleriyle imarpanosu Youtube kanalı izleyenlerinin de en çok sevdiği yazarlardan, ekonomistlerden… İşte o röportajımız:

RÖPORTAJI YOUTUBE KANALIMIZDA İZLEMEK İÇİN BURAYA TIKLAYIN!

Sayın Remzi Özdemir, sizce bu yıl konut fiyatları artar mı, azalır mı?

“- Konut fiyatları şimdi gerçekten çok yüksek. Gereksiz bir fiyat balonu var. Bakın, arzda bir balon kesinlikle yok, çünkü artan inşaat maliyetleri inşaat sektörünü biraz yavaşlattı. Bu da ayrı bir sorun çünkü rekor seviyesinde gidiyor maliyet artışı.

Bizi birinci elden çok ikinci el konutlar ilgilendiriyor. O konuda Türkiye’de gerçek bir balon var. Bu balon bana göre patlayacak.

Nasıl?

– Birkaç gündür piyasada konuşulan bir şey var: Laffer Eğrisi…

Laffer Eğrisi nedir?

– Bir üründe ya da bir konuda vergiler arttırıldığı zaman bir süre sonra o ürüne talep kesiliyor. Bakın İstanbul’da yaşıyoruz ve İstanbul’da son günlerde benzindeki artıştan dolayı (son ÖTV ve fiyat artışı) düşüş var. Benzin istasyonlarına gidiyorsunuz daha boş, yollar biraz daha sakin. İşte bu Laffer Eğrisi dediğimiz etki… Vergiyle alakalı ama…

“EV SAHİPLERİ, DOLARI 18 TL’YE SABİTLEDİLER. FİYATLARI  BU NOKTAYA EV SAHİPLERİNİN HIRSI GETİRDİ”

– Laffer Eğrisi bir felsefedir bir bakış açısıdır; tüketici alışkanlığıdır. Aynısını konut sektöründe bekliyorum açıkçası. Özellikle ikinci elde ev sahipleri, ciddi anlamda fiyat şişirdiler. Dolar 18 lirayı gördü ya, kafalarında 18 TL fiyat çizgisi çizdiler. Yani maliyeti oraya çektiler. Aslında ikinci ellerde maliyet orada değil. Biraz da ev sahiplerinin hırsı bu noktaya getirdi.

Bu yıl, mevcut iktidar şu anda, dolara 14 TL çizgisi çekti, üzerine izin vermiyor. Bu nereye kadar gidebilir?

– Bu özellikle FED’in faiz artışlarına kadar devam edebilir. Burada hükümetin bir hamlesini bekliyorum, nedir, özellikle ikinci el konut fiyatları konusunda yeni bir vergi ve benzeri…

Türkiye’de konut sahipliliğine özellikle İstanbul için baktığımız zaman gerçek ihtiyaç sahibinin elinde olmadığını görüyoruz.

Yani Balıkesir’de, Manisa’da, İzmir’de, Ankara’da yaşayan İstanbul’a belki 5 yılda bir gelen insanların İstanbul’da konutlarının olduğunu görüyoruz. Bunlar arasında bir alıp bir daha alan var. Bu aslında Türkiye’nin genel sorunu. Türkiye’de gerçek anlamda bir dönem krediler düşüktü 2010-2012’de tabana yayıldı ya, işte o olmadı.

“İKTİDAR EMLAK VERGİSİNİ DÜZENLEYECEK: 2. – 3. EVİ OLAN ZORLANACAK”

– Olmadığı için iktidarın -bana göre- bir hamlesi olacak. Aslında duyumlarım da var bu konuda. Özellikle ikinci üçüncü evi olanlara vergi konusunda bir zorluk çıkartılabilir. Ve orada bir talebi yeniden tabana yayabilir. İşte burada problemimiz ve ben birinci el için demiyorum kesinlikle ama ikinci el ev alacaklar için sanki bir fırsat evresine giriyoruz gibi izlenimlerim var.

Orada yüzde 20-25’lik bir balon var o balonun hem talep daralmasından dolayı hem de bu emlak vergisinde yeni bir düzenleme yapabilirler özellikle Mart gibi diye düşünüyorum.”

Konut kredisi faiz oranında düşüş bekliyor musunuz? Yüzde 1’in altına düşer mi?

– Şu an kısa vadede düşüş beklemiyorum, çünkü -aslında bunu iktidar da şu aşamada istemiyor- farkındaysanız bankada ticari krediler yüzde 30 bandında her ne kadar yüzde 14 gösterge faizi olsa da şu an için konut kredilerinde bankalar fonlama krizi yaşadıkları için piyasadaki TL sıkıntısından dolayı biraz konut kredisi vermek istemiyorlar açıkçası. Mesela yüzde 2.19, 2’nin üzerinde bir çok bankanın konut kredisi var.

KONUTTA FAİZ 1’İN ALTINA DÜŞER Mİ? NE ZAMAN?

Burada hemen şu soruyu sorabilirsiniz: İyi de kamu bankalarında 1.20?.. Kamu bankalarındakine, “O bir tabela faizi” diyebiliriz”. Bugün kaç kişi 1,20’den konut kredisi alabiliyor? Bugün gidin bakın kamu bankasına, eğer bulabilirseniz seve seve alın. Çünkü zaten aynı kamu bankası mevduata 1.50 faiz veriyor. Yani bu faizi verirken size 1.20 vermez. O tamamen bir gösterge faizi niteliğindeydi.

Açıkçası kısa vadede konut kredisi faizlerinde 1’in altını beklemiyorum şu aşamada.

Önce iktidarın faizi halletmesi, dövizi frenlemesi gerekiyor, ondan sonra bakacağız ama tekrar ediyorum, konut piyasası için özellikle ikinci ellerin yakından izlenilmesi gerekiyor bugünlerde.

2022 yılında ev almak için en uygun dönem ne zaman olur?

– 2022’nin Türkiye için çok kötü bir yönü var. Nedir? Enflasyon yılı olacak… Enflasyon zaten şu anda yüzde 36… Bu nedenle konut alacak olanlar, elinde nakit (kredi çekenler için demiyorum) parası olanlar şu anda altın değerinde bir fırsat.

“Nakit kraldır” diye bir laf var. Elinizde nakit para varsa pazarlık etmeniz halinde, çok rahat “Alım için tam zamanı” diyebiliriz.

Çünkü bugün ünlü bir inşaat şirketinin açıklaması vardı, istatiksel olarak da vermiş, konut gerçekten kazandırmış. Enflasyonun olduğu her yerde konut her zaman kazandırır.

Ve bu yıl da enflasyon çok ciddi sorunumuz. Şu anda yüzde 36, yüzde 50’leri konuşuyoruz. Bu nedenle konut için bence ilk 6 ay çok uygun bir zamanlama.

Konut “Güvenli liman” olma konusunda rüştünü ispat etti mi?

– Kesinlikle ispat etti. Ama dediğim gibi birinci elde fiyatlar çok yüksek, ikinci elde pazarlık opsiyonu çok yüksek, özellikle bu nedenle başımı sokacak bir evim olsun diyenler için bence çok uygun bir zaman.

Konut fiyatları yükselince yatırımcı arsaya yöneldi. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz? Arsa yatırımlarıyla ilgili düşünceniz nedir?

Arsa yatırımı, şu dönem için “Ölü yatırım” olarak görüyorum, İstanbul – İzmir -Bursa – Adana – Gaziantep gibi illerde artık arsa bulmak imkansız gibi bir şey. Şehrin çok çok dışında buluyorsunuz; onun da değerlenmesi için 10 yıl değil 15 yıl değil en az 20 yıl gerekiyor.

Yani 20 yıl paranızı arsaya bağlamak ne kadar ekonomik, ne kadar mantıklı orası tartışılır.

Arsa yerine 1+1 de olsa, küçücük bir daire de olsa çünkü bu bir kira getirisi olacaktır. Artık tapuyu alıp çekmeceye koyayım bekleyeyim dönemi yok artık.

Yani parasını verdiğiniz gayrimenkulun size bir getiri sağlaması lazım. Bunu ama 10 yılda 15 yılda kendi kendini yenilemesi lazım. Onun yerine tarım arazisi alsınlar, tarım arazisi gelecekte çok daha fazla para edecektir.”

imarpanosu.com