Otel sektörü için en yüksek kar marjlı konsept: Extended Stay
“Extended Stay” yani bizim kullanımımızla ‘Uzun Konaklama’, konsepti Amerika’da 1975 yılında ilk defa Residence Inn markasıyla müşterilerle buluştu. İlk uzun konaklama konseptli otellerin başarıları 1995 yılında kurulmuş 682 mülkü ile dünyanın en büyük otel zincirini ortaya çıkardı, Extended Stay America.
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’in Otel sektörü için en yüksek kar marjlı konsept Extended Stay başlıklı yazısı şöyle;
Uzun konaklama otel sektörünün en yüksek kar marjlı konsepti olarak bilinmesine rağmen hala Amerika dışında çok yaygın değil. Kar marjını yükselten en önemli faktör, maliyetin düşük olması. Zira inşaatın genelde biraz daha maliyetli olması karşısında işletme maliyeti yani dar hizmet kapsamı, kısıtlı oda servisi, restoranların bulunmaması gibi unsurlar, uzun vadede kar marjını yükselterek yüzde 60’lara kadar çıkabiliyor.
Uluslararası büyük otel zincirlerinin neredeyse tamamının portföylerinde uzun konaklama konsepti bulunuyor. Örneğin Hyatt House, Residence Inn (Marriott), Homewood Suites (Hilton) veya Candlewood Suites (IHG). Uluslararası markalar uzun konaklama tabirini 5 gecelik konaklamadan sonra kullanıyor ve ortalama konaklama süresi 14 gün. İstanbul’da ise uzun konaklama otellerine en çok Galata ve Taksim civarında rastlanıyor ve daha çok 1 yıldan fazla kalan “expat”’lara hitap ediyor.
Bu nedenle Türkiye’de uzun konaklama, birçok yatırımcı için kısıtlayıcı bir konsept olarak görülüyor. Unutulmamalı ki uzun konaklama, günlük konaklamayı da içeren bir konsept. Amerika’da uzun konaklama otel müşterilerinin yarısı 1 ila 4 gün arası konaklama yapıyor!
Bu konseptteki oteller, Türkiye’de 2-3 gece ve 6 ay arası konaklama süresi için çok da uygun arz sunmuyor. Oysaki özellikle Arap ailelerin ve sağlık, danışmanlık, enerji, perakende gibi belirli sektörlerde çalışan yabancıların konaklama süresine bakılınca çok sağlıklı bir talep olabilir.
Amerika’da yapılan bir araştırmaya göre konaklamaların yüzde 22’si 5 geceden fazla. Ama arzın sadece yüzde 7’si uzun konaklamaya uygun. Ayrıca müşterilerin yüzde 70’i spor salonu yerine odada mutfak tercih ediyor. Aynı zamanda Amerika genelinde uzun konaklama otellerin ortalama doluluk oranı yüzde 77 ile rekor seviyede. Yüzde 77 doluluk ve yüzde 60’a varan kar marjı sektörde artık çok karşılaşılmayan seviyeler.
Odalarda mutfağın bulunması, kimseye bir engel oluşturmamasının yanı sıra birçok müşteri için de avantaj. Bu açıdan her kitleye hitap edebilir. Dar hizmet kapsamı nedeniyle fazla sayıda otel çalışanına gerek duyulmuyor. Yani işletmeci için çok daha az bir risk alması anlamına geliyor. Aynı zamanda uzun konaklama nedeniyle müşteri ile daha derin bir ilişki ve sadakat kurma şansı bulunuyor. Otel arama sitelerinde, arama kelimelerine bakınca standart oteller mahalle veya yıldız sayısına göre aranırken uzun konaklama otellerinin çoğu ismen aranıyor ki bu sadakatin bir göstergesi.
Şu an tipik uzun konaklama otel müşterisi 45 yaşında ve iş seyahati nedeniyle bu otel konseptini tercih ediyor. Ama yeni hedef 35 yaş altı ve aileler. Y jenerasyonu olarak adlandırılan bu yaş grubu, sosyal ortamlara önem veren, harcamalarına dikkat eden ve teknolojiyi seven bir kitle. Mutfak olanağı bu açıdan önemli bir unsur olabiliyor. Otel markaları, bu hedef kitleye hitap edebilecek yeni trend uzun konaklama otellerini bilinen otel konseptiyle aynı binaya yerleştiriyor. Şimdilik İstanbul’da bu konseptin sadece tek örneği var. Ancak İstanbul gibi çekim gücüne sahip bir kentte uzun konaklama otelin başarısını öngörebilmek zor olmasa gerek.