Tunç Şatıroğlu: Amortisman Saçma, Anahtarı Tartışalım! VİDEO

Türkiye’nin önde gelen ekonomi yorumcularından Tunç Şatıroğlu, imarpanosu.com Genel Yayın Yönetmeni Emre Kulcanay’ın YouTube EKTV kanalındaki özel yayında gayrimenkul yatırımcılarını yakından ilgilendiren çok çarpıcı açıklamalarda bulundu.

Stratejist Tunç Şatıroğlu, konutta geleneksel olarak kullanılan “kira amortisman süresi” hesabının artık geçerliliğini yitirdiğini ve yatırımcılar için yeni bir risk konsepti olan “anahtarı geri alma süresi”nin tartışılması gerektiğini öne sürdü. Özellikle kira uyuşmazlıkları ve artan vergiler nedeniyle yatırımcıların yurt dışı piyasalara yöneldiğini belirten Şatıroğlu, inşaat sektörü için de olumsuz bir tablo çizdi.

Amortisman Hesabında Büyük Yanılgı: “Saçma Sapan Hesaplar Yapılıyor”

Şatıroğlu’na göre; konut yatırımcıları için bir gayrimenkulün kira geliriyle kendisini kaç yılda geri ödeyeceğini gösteren amortisman süresi, Türkiye’de giderek anlamsızlaşıyor. Tunç Şatıroğlu, bu hesaplamaların “saçma sapan” olduğunu dile getirerek, amortisman hesaplanırken kiraların gerçek enflasyon oranında artacağı varsayımının yanlışlığını vurguluyor. Şatıroğlu’na göre piyasada yapılan hesaplar, kira artışlarının gerçek enflasyon kadar olacağı varsayımına dayanıyor; ancak mevcut yasal kısıtlamalar ve TÜİK enflasyonu ile İstanbul Ticaret Odası verileri arasındaki büyük fark, bu hesabın geçerliliğini ortadan kaldırıyor.

Yeni Risk Kavramı: “Maksimum Anahtarı Geri Alma Süresi 14 Sene!”

Şatıroğlu, geleneksel amortisman hesabının aksine, yatırımcının odaklanması gereken yeni metriğin “anahtarı geri alma süresi” olduğunu belirtiyor. Bu kavram, yatırımcının kiracıyla yaşadığı anlaşmazlık sonucu yasal yollarla evini boşaltabilmesi için gereken maksimum süreyi ifade ediyor.

Şatıroğlu, kira uyuşmazlıklarında yasal sürecin ne kadar uzadığına dair dikkat çekici detaylar paylaştı. Eskiden 11 senenin sonunda tahliye davası açılabiliyorken, günümüzde bu durumun zorlaştığını belirtiyor. Şatıroğlu, kendi yaşadığı bir örnek üzerinden güncel yasal süreci şöyle özetledi:

Arabulucu Zorunluluğu: Dava açmadan önce “arabulucuya gitme” zorunluluğu getirildi ve yatırımcı önce arabulucuya paraları veriyor.

Dava ve İstinaf: Arabulucudan sonuç çıkmazsa dava açılabiliyor, ancak davayı kazanmak bile yeterli olmuyor. İcat edilen “istinaf” yolu nedeniyle süreç uzuyor. Kiracının davayı kazanmasına rağmen çıkmıyorum demesi durumunda ise süreç icraya taşınıyor.

Süre Zirvesi: Tüm bu süreçlerin sonucunda Tunç Şatıroğlu, bir gayrimenkul sahibinin Türkiye’de mülkünün anahtarını geri alma süresinin maksimum 14 seneyi bulabileceğini, bazı sözleşme durumlarında ise 15 seneye kadar çıkabileceğini vurguluyor. Ayrıca 10 senelik sözleşme yapan kiracıların, sözleşme bitiminde yenilenme hakkıyla 20 sene boyunca düşük kiradan oturma riskinin de bulunduğunu ifade etti.

Vergi ve Güvenlik Riskleri: “40 Misli Emlak Vergisi Dayansın”

Yatırımcıyı tedirgin eden tek risk yasal süreçler değil. Tunç Şatıroğlu, gelecekte birden fazla konutu olan mülk sahiplerinden daha fazla vergi alınması gibi politik risklere dikkat çekti. “Bir arsanın değerini… iki tane en az gayrimenkul değerleme uzmanından görüş al rapor al denir” diyerek, konut değerleme yetkisinin uzman olmayan kişilerce belirlenmesi gibi keyfi kararların yatırımcı güvenini sarstığını belirtti. Bu tür bir ortamda yatırımcının doğal olarak “Amorti süresi 13 denen şeyler bu gidişte 23 de olur 33 de olur” kaygısıyla hareket ettiğini vurguluyor.

Yatırımcı Rotayı Yurt Dışına Çeviriyor

Tunç Şatıroğlu’na göre bu risk ortamı, yatırımcıları doğal olarak yurt dışı piyasalara itiyor. Yatırım amaçlı konut almak isteyenler Türkiye yerine:

Amerika Birleşik Devletleri

Yunanistan (Schengen bölgesi oturum avantajıyla)

Dubai (Nüfusu ikiye katlama hedefiyle büyüyen yer)

gibi yerleri tercih ediyor. Yurt dışında dolar, euro veya dolara endeksli dirhem cinsinden kira geliri elde etme güvencesinin, Türkiye’deki belirsizliklere göre çok daha cazip olduğunu belirtiyor.

İnşaat Sektörüne Sert Uyarı: Fiyatlar TL Bazında Düşmez, Arz Azalır

Yatırımcıların yurt dışına yönelmesiyle Türkiye’deki konutların kolay kolay satılamayacağını öngören Şatıroğlu, bu durumun müteahhitleri de yeni konut üretmekten alıkoyacağını belirtiyor.

Fiyat Görünümü: Konut fiyatlarının TL bazında düşmesinin söz konusu olmadığını, ancak fiyat artışlarının enflasyonun altında kalarak reel anlamda düşüş yaşanabileceğini ifade ediyor. Ancak ilk faiz indiriminde hemen fiyatlara zam yapılacağı konusunda da uyarıyor.

Kira Krizi Büyüyecek: Yeni konut arzının azalması nedeniyle kira sorununun daha da büyüyeceğini öngören Şatıroğlu, inşaat, tekstil ve bunlara hizmet eden yan sektörler için üzgün olduğunu belirtti.

Yatırımcıya Son Çağrı: Tüm bu risklere rağmen, zorunluluktan konut alacak olanlara tavsiyede bulunan Şatıroğlu, “oturacağınız evi bulduysanız uzatmayın gidin alın” diyerek, oturum amaçlı alımlarda beklemenin mantıklı olmadığını belirtiyor.

TUNÇ ŞATIROĞLU EKTV’DE!

Stratejist Tunç Şatıroğlu, çarpıcı açıklamalarıyla YouTube Emre Kulcanay EKTV’de! Yayını beğenin, paylaşın, abone olun ve zili açın… Görüşlerinizi YouTube’deki yayının altına yorum yazarak paylaşabilirsiniz.

YATIRIM TAVSİYESİ DEĞİLDİR

YOUTUBE’DE İZLEMEK VE  YORUM YAZMAK İÇİN BURAYA TIKLAYIN! 

Tunç Şatıroğlu kimdir? 

Kanal Finans Kurucusu, Stratejist, Düzey 3 Analist

Tunç Şatıroğlu İstanbul Alman Lisesi’nin bitirdikten sonra İstanbul Teknik Üniversitesi Matematik Mühendisliği bölümünden mezun olmuştur. ABD’de New Hampshire College’dan MBA ve MS Finance programlarını en yüksek not ortalamasıyla bitirmiştir.

TEB Ekonomi Araştırmaları’nda finansal analist olarak meslek hayatına başlamış olan Tunç Şatıroğlu daha sonra finansal analiz ve portföy yönetimi alanlarında yazılım geliştirme projelerinde proje lideri olarak görev almıştır. Danışman olarak bu alandaki faaliyetlerini sürdürmektedir. Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı bulunmaktadır.

Kanalfinans.com sitesinin kurucusu olup finansal piyasalar hakkındaki temel ve teknik analize dayanan yorumlarını Kanal Finans YouTube kanalında paylaşmaktadır. Evli ve bir çocuk babasıdır.

imarpanosu.com