Fikirtepe’de üçte iki kararıyla mahkemeden satış nasıl olacak?

Fikirtepe kentsel dönüşümde Mist İnşaat’ın yapı adasıyla başlayacak 2/3 çoğunluk kararı ile açık artırma usulu satış nasıl gerçekleştirilecek? Mist İnşaat Hukuk Sorumlusu Av. Mehmet Cihat Sarı, “Kentsel Dönüşüm Rehberi” adlı kitabında izlenecek yol haritasını şöyle çıkardı…

Fikirtepe kentsel dönüşüm bölgesinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürü Vedad Gürgen’in talimatıyla O HABERİMİZ İÇİN BURAYA TIKLAYIN! uygulamaya konulan ve Mist İnşaat’ın öncü olduğu 2/3 çoğunluk kararıyla mahkemeden satış nasıl gerçekleştirilecek?

Mist İnşaat Hukuk Sorumlusu Av. Mehmet Cihat Sarı, Aygan Yayıncılık tarafından yayınlanan “Uygulamalar, Teoriler ve Örneklemeler ile Kentsel Dönüşüm Rehberi” adlı kitabında 2/3 kararı ile açık artırma usulü satış işlemleri için yol haritasını çizdi… İşte madde madde yapılması gerekenler…

Riskli yapılarda 2/3 çoğunluk kararını uygulayarak yapılacak satış işlemi için gerekli evraklar nelerdir?

Karara katılmayan 1/3 pay sahiplerinin arsa paylarının satışı dosyası içinde olması gereken evraklar ve açıklamalar

1. Dilekçe
a. Müdürlüğe hitaben satış talebini içerir dilekçe yazılmak suretiyle evrak-kayıt işlemi yapılarak alınmalıdır.
b. Dilekçe içeriğinde irtibat bilgileri mutlaka bildirilmelidir.

2. Tapu taşınmaz kaydı
a. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı olan tapu belgeleri için cins tahsisi yapılıp arsa tapu belgesi alınmalıdır.
b. Yeni tapu belgesi ile birlikte yeni tarihli takyidat belgesi dosyada bulunmalıdır.

3. Değerleme raporu
a. Spk’ dan onaylı gayrimenkul değerleme şirketi tarafından hazırlanarak binanın ve arsanın değerini gösterir nitelikte rapor

4. Toplantı belgeleri
Toplantı davetleri
a. Kat malikleri toplantı çağrısının noter/elden tebliğ/iadeli taahhüt vasıtasıyla tüm maliklere bildirimi
b. Tebliğ şerhleri
c. Ölü malik var ise varislerine de aynı şekilde toplantı çağrısı bildirimi
d. Çağrı bildiriminde 6306 s. Kanun kapsamında binanın yıkılıp yeniden yapılmasın ilişkin ibare mutlaka yer almalıdır.

Karar tutanağı ( karar defteri )
a. Toplantı tutanakları satış dosyasına noter onaylı olarak eklenmelidir.
b. Karar metni 2/3 çoğunluk tarafından imza altına alınmalıdır. Karar tutanağının ilişiğinde bir hazirun listesi yapılmak suretiyle oluşturulabilir.
c. Değerleme raporu maliklere okunmalıdır.
d. Karar defterinde 6306 s. Kanun gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi müteahhit şirket ile yapılacağı belirtilmelidir.
e. Sözleşmenin ve projenin içeriği anlatılmalıdır.
f. Karara katılan tüm maliklerin isimleri yer almalıdır.
g. Katılmayanların da isimleri yazılmalı ve karşılarına katılmadıkları yazılmalıdır.

İhtarname
a. 2/3 çoğunlukla alınan karar noter vasıtası ile karara katılmayan ( toplantıya katılıp red oyu verenler ile toplantıya hiç katılmayanlar ) maliklere gönderilmelidir.
b. Noterden tebliğ şerhleri alınmalıdır.
c. Ölü malik var ise varislerine de aynı şekilde karar gönderilmelidir.
d. İhtarnamede uygulama yönetmeliğinin 15/2 maddesi bu kararın kabul edilmemesi halinde satışa ilişkin ikaz niteliğindeki şerh ve ibare yer almalıdır.
e. İhtarname ilişiğinde; en son tarihli yapılan toplantı karar tutanağı, ortak karar protokolü, değerleme raporu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi taslağı, kat paylaşım planı olmalıdır.

Uygulama yönetmeliğinin 15. Madde
(2) riskli yapılarda, kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, sermaye piyasası kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, (mülga ibare:rg-25/7/2014-29071) (…) bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

5- Sözleşme
a. Karara katılan maliklerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmalı ve dosyaya sunulmalıdır.
b. Sözleşmede karara katılmayan maliklerin de payları gösterilmelidir.
c. Sözleşmeler vekil sıfatıyla imza edilmiş ise vekâletnameler yer almalıdır.
d. Ölü malikler için veraset ilamı olmalıdır.

Burada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri’nin en çok dikkat ettiği husus, değerlendirme raporunun toplantı tutanağından önce olmasıdır.

2/3 kararı ile açık artırma usulü satış işlemleri için izlenmesi gereken yol ve açıklamaları

1. Riskli yapı tespiti;

• Öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından (masrafları kendilerine ait olacak şekilde), tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yaptırılır.

• Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca veya idarece (belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri) yapılır veya yaptırılır.

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediye ve il özel idaresinden de isteyebilir.

2. Riskli yapı tespitine ilişkin rapor örneği, risk tespitini yapan kuruluş tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 7 gün içinde tespite konu yapının bulunduğu ildeki altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne gönderilir.

3. Risk tespit raporunda herhangi bir eksiklik yoksa rapor en geç 10 iş günü içinde altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bilgi verilir.

4. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. (tebliğde, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebileceği aksi takdirde tebliğ tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması/tahliye edilmesi gerektiği belirtilir.)

5. Ayni ve şahsi hak sahipleri kendilerine tebliğ edilen risk tespit raporuna karşı yukarıda da belirtildiği gibi 15 gün içerisinde itiraz edebilirler.

6. Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler, idare mahkemesinde kararın veya raporun iptali davası açabilir. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir.

7. Riskli yapı verilen süre içinde maliklerce yıktırılmaz/tahliye edilmez ise, altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü tarafından yerinde tespit edilir ve idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir.

8. Ek süre içinde de yıktırılmayan yapılar, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık, gerektiren hallerde, tahliye ve yıktırma işlemlerini bizzat kendi de yapabilir.

9. Kentsel dönüşüm uygulama alanında; ya belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci uygulanır.

Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları

• İlgili kurum (belediye, il özel idaresi, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.

• Taşınmaz malikleri ve binalardaki hak sahipleri ile yeniden yapım anlaşmaları doğrultusunda paylaşım anlaşmaları yapar. İlgili kurum gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.

• İlgili kurum, riskli alanda yapılacak proje için inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, maliklerce yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.

• Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.

• Maliklere dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Maliklerce binanın yerinde yeniden yapım süreci: riskli alanlarda ve riskli yapılarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.

• Risk tespit raporunun ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğinden sonra verilen 60 günlük süre içerisinde kat malikleri kurulu toplanarak, daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit(yüklenici) ile yapılan ön anlaşma var ise bunun doğrultusunda bina maliklerinin (olabiliyorsa) oybirliği veya en az 2/3 çoğunluğu ile bina ortak kararı / anlaşması imzalanır. Ortak karar / anlaşmasında binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı gibi ilke kararları ve konular da yer alır.

• Bina ortak kararı / anlaşması karara katılmayanlara ve toplantıda olmayanlara tebliğ edilir ve bu karara/anlaşmaya katılmaları için 15 gün süre verilir.

• Bina ortak kararı / anlaşması bağlı bulunulan il, çevre ve şehircilik bakanlığı altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne sunulur.

• Riskli binanın yanındaki komşu arsa ve parsellerle birleştirilerek veya imar adası bazında bir uygulama yapılacaksa yan parsellerde de benzer bir süreç uygulanmaya başlanır.

• Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya çevre ve şehircilik bakanlığının talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhit ve arazi düzenlemesi yapılır.

• Ortak karar / anlaşmasına katılmayanlar varsa onların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, çevre ve şehircilik bakanlığınca rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere her bir ilgili parsel bazında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, bakanlığa, TOKİ’ye veya idareye devredilir.

• Ortak karar / anlaşması doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip yüklenici ile kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi noterde yapılır. 10. Üzerinde bina yıkılmış olan arsa hakkında malikleri bu konuda bilgilendirmek için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaz ise, gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlarda, bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

• Binanın yeniden veya projeye uygun yeni inşaatlarının yapılması için yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden veya bakanlıktan ruhsat alınır.

• Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.

AV. MEHMET CİHAT SARI’NIN KİTABI HAKKINDA DETAYLAR İÇİN TIKLAYIN!