Fondan Sonra Gayrimenkul… Yatırımda Yeniden Güvenli Liman Konut mu? VİDEO

imarpanosu.com tarafından hazırlanan Emlak-PRO, YouTube Emre Kulcanay EKTV’de yayın hayatına başladı. imarpanosu.com Genel Yayın Yönetmeni Emre Kulcanay’ın sunumuyla gerçekleşen özel yayına konuk olan Gayrimenkul Pazarlama ve İletişim Stratejisti Serdal Yıldız, son günlerde finansal piyasaları sallayan fon krizinden enflasyon verilerine, Merkez Bankası’nın faiz politikalarından konuta erişim sorununa kadar sektörün merak ettiği kritik başlıkları değerlendirdi.

“Dolar ve Altın Enflasyonu Yener mi?” Sorusu Rafa Kalktı

Son dönemde yatırımcıların en çok yöneldiği enstrümanların başında gelen para piyasası fonlarında yaşanan kriz, gayrimenkul sektörünün ve bireysel yatırımcının dinamiklerini kökten değiştirdi. Piyasadaki son durumu yorumlayan Serdal Yıldız, yatırımcı reflekslerinde çok önemli bir kırılma yaşandığına dikkat çekti.

Geçtiğimiz dönemde yatırımcıların temel motivasyonunun “Hangi yatırım enflasyonu geçer?” sorusu olduğunu hatırlatan Yıldız, yeni bir döneme girildiğini vurguladı:

“İnsanlar bugüne kadar parasını enflasyon karşısında eritmemek için altın, dolar veya fonlara yatırıyordu. Ancak fon krizinden sonra finansal matematikten ziyade psikolojik etkenler ve güvenlik arayışı ön plana çıktı. Artık ‘Hangi yatırım daha çok kazandırır?’ sorusu değil, ‘Hangi yatırım daha güvenli?’ dönemi başlıyor. Bu güven arayışı da orta vadede yatırımcıyı yeniden somut, fiziki ve tapulu bir varlık olan konuta getirecektir.”

Fonlardan Çıkan Para Nereye Gitti?

Sadece iki haftalık süreçte para piyasası fonlarından 467 milyar TL gibi devasa bir sermaye çıkışı yaşandığını belirten Serdal Yıldız, uluslararası analiz kuruluşlarının (Goldman Sachs) verilerine dayanarak bu paranın ilk etaptaki rotasını çizdi:

İlk Refleks Vadeli Mevduat: Fonlardan çıkan paranın ilk etapta hızlı likidite sağlayan Türk Lirası mevduat hesaplarına kaydığı görüldü (Mevduatlarda yaklaşık 7 milyar dolarlık artış yaşandı).

Altın ve Döviz Paylaşımı: Çıkan kaynağın kalan diğer yarısı ise döviz ve altın mevduat hesapları arasında bölündü.

Yıldız, fon krizinin yalnızca bir portföy değişimi yaratmadığını; peşinatını veya birikimini fonda tutan alıcılar nedeniyle sahadaki konut satış zincirlerinin de geçici olarak aksadığını belirtti. Ancak mevduata giden bu paranın geçici bir likidite durağı olduğunu, kazançtan ziyade fiziki varlık güvencesi arayan kitlelerin orta vadede gayrimenkule kayacağını ifade etti.

Enflasyonda Düşüş Eğilimi ve Faiz İndirimi Beklentisi

TÜİK tarafından açıklanan ve yıllık yüzde 29.73’e gerileyen Eylül ayı enflasyon verilerini de değerlendiren Serdal Yıldız, yüzde 30 sınırının altına inilmesinin Merkez Bankası açısından faiz indirimi kapısını araladığını söyledi.

Konut sektörünün aylardır nefesini tutup faiz indirimi beklediğini vurgulayan Yıldız, küresel dinamiklerin de göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtti:

“Sektör ödeme planlarını yapmaktan, finansal yapısını korumaya çalışmaktan yoruldu. Ancak Merkez Bankası’nın bir anda kredi musluklarını sonuna kadar açıp piyasayı paraya boğmasını beklemek yanlış olur. Bölgesel gerilimler ve ABD-İran savaşı riskinin petrol fiyatları üzerindeki baskısı hala enflasyon için önemli bir tehdit. Ekim ayı toplantısında 1-2 puanlık sembolik de olsa bir indirim piyasaya moral verecektir.”

“Konut Fiyatları Çökecek mi?” Tartışmalarına Yanıt

Piyasada “Sıkışan yatırımcı elindeki evi ve arabasını haraç mezat satacak, konut fiyatları düşecek” yönündeki iddialara da açıklık getiren deneyimli stratejist Yıldız, acil nakit ihtiyacında satılacak varlıklar sıralamasına dikkat çekti.

Bir kriz anında insanların en son gözden çıkaracağı varlığın oturduğu ev veya ana gayrimenkulü olduğunu ifade eden Yıldız, “Nakit sıkışıklığında ilk önce otomobil, sonra yazlık ve arsa satılır. Dolayısıyla piyasada fiyatları çökertecek düzeyde zorunlu bir konut arzı şoku yaşanmasını beklemiyoruz. Üretim maliyetlerinin (inşaat maliyet endeksi yüzde 26-27 bandında) bu kadar yüksek olduğu ve arsa paylarının yüzde 50’leri bulduğu bir ortamda konut fiyatlarının nominal olarak düşmesi imkansızdır” dedi.

Erişilebilir Konut ve Gelir Paradoksu

Son 30 aydır konut fiyatlarının reel olarak (enflasyondan arındırılmış bazda) gerilediğine vurgu yapılan yayında, Türkiye’deki temel sorunun “faiz” değil “konuta erişim ve gelir yetersizliği” olduğu altı çizildi.

2021-2024 yılları arasında konut fiyatlarında yaşanan astronomik yükselişin ardından piyasanın bir “düzeltme süreci” geçirdiğini kaydeden Yıldız, tablonun yeniden reelde yükselişe geçmesi için enflasyonun yüzde 20, faizlerin ise yüzde 25 seviyelerine çekilmesi gerektiğini belirtti.

Dünya genelinde 177 şehrin harcanabilir gelir ve konut kirası oranlarının karşılaştırıldığı güncel rapora da değinen Yıldız, İstanbul’un hane halkı gelirine oranla kira yükünün en ağır olduğu 14. şehir çıktığını hatırlatarak, üreticinin de tüketicinin de finansman kilitlenmesi yaşadığı bu dönemde alternatif ve sürdürülebilir finansman modellerinin hayati önem taşıdığını sözlerine ekledi.

Serdal Yıldız, fon krizinin ardından yatırımcının ana odağı “kazanç boyutu”ndan “güvenlik boyutu”na kaydığının; kısa vadede vadeli mevduatta bekleyen finansal kaynakların, orta vadede en güvenli liman olarak görülen fiziki gayrimenkule yönelmesi ve piyasayı yeniden hareketlendirmesinin beklendiğinin altını çizdi… İşte o yayın, izleyin, beğenin, Hype’layın, zili açın…

Serdal Yıldız, Emlak-Pro ile EKTV’de!

Gayrimenkul Pazarlama ve İletişim Stratejisti Serdal Yıldız, çarpıcı yorumlarını açıkladığı Emlak-PRO ile YouTube Emre Kulcanay EKTV’de… İzleyin, beğenin, abone olun…

YATIRIM TAVSİYESİ DEĞİLDİR

YOUTUBE’DE İZLEMEK İÇİN BURAYA TIKLAYIN! ABONE OLUP ZİLİ AÇMAYI UNUTMAYIN!

imarpanosu.com