Gayrimenkul sertifikası yine yeniden! Konut ucuzlar mı? Prof. Dr. Ali Hepşen anlattı! VİDEO

Gayrimenkul sertifikası, yeni mi yenilenmiş bir finans modeli mi? Gayrimenkul sertifikası konut fiyatlarında indirim sağlar mı? Kira sertifikası ve pay satışından farkı ne? Gayrimenkul finansmanı uzmanı Prof. Dr. Ali Hepşen, yıllar önce tavsiye ettiği gayrimenkul sertifikasının gündeme gelmesini, uygulanma biçimini ve olası etkilerini Youtube Emre Kulcanay EKTV’de değerlendirdi… İşte yayın ile açıklamaların özet haberi şöyle…

Gayrimenkul sertifikası nedir ve amacı nedir?

Gayrimenkul sertifikası, Prof. Dr. Ali Hepşen‘e göre; müteahhitlere projeleri için ön finansman sağlarken, konut sahibi olmak isteyen vatandaşların da birikim yaparak konut edinmelerini kolaylaştıran bir finansman modeli olarak tanımlanıyor. Bu sistem, özellikle finansmana erişimin zorlaştığı dönemlerde geliştiriciler için önemli bir alternatif sunuyor.

Geçmişten günümüze gayrimenkul sertifikası uygulamaları

Sertifika sisteminin Türkiye’de ilk olarak 1989 yılında konut sertifikası tebliği ile uygulamaya konulduğunu hatırlatan Prof. Dr. Hepşen, “1990’ların başında TOKİ’nin Halkalı Atakent projesinde kullanılan bu sistem, o dönemdeki bazı sorunlar nedeniyle beklenen başarıyı gösterememişti. 2017 yılında TOKİ’nin Başakşehir Park Mavera 3 projesinde yeniden devreye alınan gayrimenkul sertifikası, 2025 yılındaki güncel uygulamasıyla geçmişteki hatalardan ders çıkarılarak daha kamusal bir yapıda kurgulanıyor” dedi.

Sistemin Avantajları: Geliştiriciler ve yatırımcılar için fırsatlar

Prof. Dr. Hepşen, gayrimenkul sertifikasının getireceği faydaları şu başlıklar altında özetledi:

Geliştiriciler (Müteahhitler) Açısından: Gayrimenkul sertifikası, finansmana erişimin kısıtlı olduğu dönemlerde projelere ön finansman sağlayarak müteahhitlerin elini rahatlatıyor. Öz sermaye sıkıntısı çeken ve finansmana erişimde zorlanan müteahhitler için önemli bir finansman aracı olarak öne çıkıyor.

Yatırımcılar (vatandaşlar) açısından:

Asli edim: Yatırımcılar, almak istedikleri dairenin sertifika adedini biriktirerek daireyi rezerve edebilir ve proje tamamlandığında sertifikalarını teslim ederek daireyi fiziki olarak alabilirler. Bu, zaman içinde birikim yaparak konut sahibi olmak isteyenler için cazip bir fırsat sunuyor.

Tali edim: Konut almak istemeyen yatırımcılar, sadece projenin değer artışından faydalanmak amacıyla sertifikaları elde tutabilir ve vade sonunda sertifikalarını vererek parasal karşılığını alabilirler. Bu bedel, vade günündeki değerleme, piyasadaki son 3 aylık ortalama değer veya satılamayan dairelerin satışından elde edilen birikim üzerinden belirlenebiliyor.

Piyasada işlem görme: Sertifikalar, hisse senetleri gibi piyasada işlem görebilme özelliğine sahip. Bu sayede yatırımcılar, gayrimenkul fiyatlarındaki artış beklentisiyle alım satım yaparak kar elde etme imkanı buluyorlar. Özellikle halka arzda %25’lik bir iskontoyla satılması, yatırımcılar için önemli bir getiri beklentisi yaratıyor.

Konut fiyatlarına etkisi ve gelecek beklentileri

Peki gayrimenkul sertifikası, konut fiyatlarını aşağıya çekecek mi? Gayrimenkul sertifikası ile konut fiyatlarında indirim başlayacak mı? Konut fiyatlarında indirim, gayrimenkul sertifikası etkisiyle ne zaman başlar? Gayrimenkul finansmanı denince akla gelen ilk isim olan Prof. Dr. Ali Hepşen, bu sorulara şu cevabı verdi:

“Başlangıçta 5 bin 300 adet gibi prototip bir ürünle piyasaya sürülen bu sertifikaların, genel konut piyasasındaki fiyatları düşürmesinin zor olduğu belirtiliyor. Ancak sistemin gelişmesi ve sertifika ihraç adetlerinin 100 binlere veya 500 binlere ulaşması durumunda piyasayı yönlendirici bir etki yaratabileceği ifade ediliyor. Halka arz iskontosunun, hisse senetlerindeki benzer uygulamalar gibi, yatırımcılar için bir cazibe alanı oluşturduğu vurgulanıyor”. 

Piyasa yapıcısı ihtiyacı ve diğer finansman yöntemleriyle farkı

2017 uygulamasındaki en büyük eksikliklerden birinin piyasa yapıcı eksikliği olduğu, yani fiyatların düşmesini isteyen alıcı ile yükselmesini isteyen satıcı arasındaki dengesizliğin piyasayı tıkadığını belirten Hepşen, şunları söyledi:

“2025 uygulamasında yüzde 5’lik bir marj bırakılarak bu eksikliğin giderilmeye çalışılacağı düşünülüyor. Gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul kira sertifikası veya özel şirketlerin pay satışlarından farklı bir yapıya sahip. Gayrimenkul sertifikası, projenin finansmanı için halka arz noktasında kullanılırken, kira sertifikası gelecekteki kira gelirlerine bağlı olarak ihraç ediliyor. Özel şirketlerin pay satışları ise daha çok ortaklık veya paylı mülkiyet yapısına dayanıyor ve piyasada işlem görmüyor”…

Prof. Dr. Ali Hepşen EKTV’de!

Peki başka neler anlattı? Youtube Emre Kulcanay EKTV özel yayını ekran penceresiyle ve link ile aşağıda… Tıklayın, izleyin, abone olun, zili açın…

YOUTUBE’DE İZLEMEK İÇİN BURAYA TIKLAYIN! ABONE OLUN, ZİLİ AÇIN!

Ali Hepşen kimdir? 

Finans eğitmeni Prof. Dr. Ali Hepşen 1978 yılında İzmir’de doğdu, ilköğrenimini Tire Kurtuluş İlkokulunda, orta ve lise öğrenimini ise 1996 yılında İzmir Bornova Anadolu Lisesinde tamamladı.

Ali Hepşen, 1997 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi İngilizce İşletme Bölümüne girdi, 2002 yılında mezun oldu.

Mezuniyetini takiben İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsünde Finans Yüksek Lisans Programına başlayan Hepşen, 2004 yılında mezun olarak finans uzmanı unvanını aldı.

Ali Hepşen, 2010 yılında aynı enstitüde doktora çalışmasını tamamladı ve ‘Doktor’ unvanını aldı. 2012 yılında ise ‘Doçent’ unvanını aldı.

2002 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalında göreve başlamış olan Ali Hepşen halen aynı kürsüde meslek hayatına devam etmekte.

Uzmanlık alanları Finans Matematiği, Mali Tablolar Analizi, İşletme Finansı, Finansal Yönetim, Uluslararası Finans, Risk Yönetimi ve Türev Ürünler, Gayrimenkul Finansmanı, Menkul Kıymet Analizi olup, ülkenin önde gelen kuruluşlarında çok sayıda kurumsal eğitim verdi.

Ali Hepşen’in bazı referansları şöyle;

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Türkiye Bankalar Birliği, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, İş Bankası, Yapı Kredi Bankası, Garanti Bankası, Finansbank, Daimler Mercedes Benz, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Prime Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Antalya Ticaret ve Sanayi Odası ve Borsa İstanbul (İstanbul Menkul Kıymetler Borsası)…

imarpanosu.com