İşyeri kiraları ödenemezse tahliye yok!

Devlet işyeri kiralarına düzenleme getirdi… Dört ay süre ile işyeri kirasının ödenmemesi tahliye ve sözleşme feshi sebebi olmayacak. Bunun dışında yasal olarak da Coronavirüs kapsamında alınan tedbirlerden etkilenen işyerlerinde ilgili dönemde hukuken kira bedeli ödenmez veya indirilir… Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı, GYODER Başkan Yardımcısı ve AYİDER Yönetim Kurulu Üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören’in makalesi şöyle…

Torba Yasa ile Meclis’ten geçti

Devlet Mecliste Genel Kuruldan geçen Torba Yasanın Geçici 2. Maddesi ile, corona virüs tedbiri olarak 01.03.2020 tarihi ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye sebebi olmayacağını düzenledi. Kanun Mecliste dün gece Genel Kuruldan geçti. Bu hükmün uygulaması için corona virus için idari kapatma veya isteğe bağlı kapatma veya zarara uğrama gibi özel bir şart da yok. Böylece Devlet çok sorunlu bir alanda kiracıları rahatlatmış oldu. İnşallah alacakları kiralarla kendini geçindiren, borçlarını ödeyen kiraya verenler hakkında da yakında Devletimiz bir düzenleme çıkarır. Unutmadan ekleyelim, Torba Kanunda engelleyici bir düzenleme olmadığı için bu kiralar için kiraya veren temerrüt faizi isteyebilir.

Salgın günlerinde işyeri kiraları ne olacak?

Kira konusunu bir de genel hukuk kuralları açısından incelememiz gerekiyor. Corona virüs yâni salgın hastalık sebebiyle Devletin aldığı idari yasaklama kararlarıyla birçok kiralık işyerinde faaliyetlerin durdurulmasına karar verilmişti. Kira sözleşmesine konu olan bu işyerlerinde salgın önlemleri süresi boyunca kira bedelinin ödenmesi konusunu Torba Kanundaki bu özel düzenleme dışında “mücbir sebep” ve “aşırı ifa güçlüğü” kavramları doğrultusunda şöyle değerlendirebiliriz:

Coronavirüs, mücbir sebep mi?

Önce Coronavirus salgınının mücbir sebep olup olmadığına bakalım. Öğreti ve uygulamada, mücbir sebebin olağanüstü bir olay olması gerektiği kabul edilmektedir. Doktrindeki hakim görüşe göre, olayın olağanüstü nitelikte olması ile kastedilen “öngörülemezlik” unsurudur. Yargıtay, öngörülemez olayı “oluşumuna ve biçimine nazaran hayatın normal akışından çıkması beklenebilecek tesadüfi olaylar sınırını açık bir şekilde aşan olay”, “ansızın gerçekleşen olay” olarak ifade etmektedir. Doktrin ve yargı kararları ışığında corona virus salgını sebebiyle ortaya çıkan durumun, deprem gibi, savaş gibi bir mücbir sebep olduğunu kolayca söyleyebiliriz

Bir de aşırı ifa güçlüğü kavramına bakalım. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağan üstü bir durumun ortaya çıkması sebebiyle borçlunun borcunun yerine getirilmesinin aşırı biçimde güçleşmesi olgusudur.

İlave olarak TBK 301. maddedeki kiraya verenin mülkü sözleşmede belirlenen amaca uygun bir durumda kiracıya teslim etmesi ve kira sözleşmesi süresince mülkü amaca uygun durumda tutması zorunluluğu da konumuzda uygulanacak başka bir kuraldır.

Kira sözleşmelerinde bazen mücbir sebeplerle ilgili düzenlemeler oluyor. Bu yüzden öncelikle sözleşmeye bakıp, mücbir sebep hallerine ilişkin düzenlemelere uygun hareket etmek gerekir. Mücbir sebebin neler olduğu, mücbir sebep halinde tarafların nasıl hareket edeceği düzenlenmişse bu düzenlemeler doğrultusunda sözleşmeye göre gerekli adımları atmak gerekir. Çoğu sözleşmede tarafların durumu diğerine ihbar yükümlülüğü olduğundan, bir ihtarla bildirimleri sürelerinde yerine getirmek gerekir. Ancak ihtarlara ilişkin süreler Meclisten çıkan bir kanun ile dondurulduğundan bildirim süreleri konusunda bu kapsam içinde kısmen bir kolaylık söz konusudur.

Mücbir sebep, sözleşmede yoksa?..

Sözleşmelerde mücbir sebep düzenlenmemişse veya sözleşmedeki mücbir sebep düzenlemelerinde açıklık yoksa ya da aşırı ifa güçlüğünden yararlanma yahut kiraya verenin ayıptan sorumluluğu söz konusuysa bu durumda Türk Borçlar Kanunundaki yasal kurallara bakmak gereklidir.

Kira sözleşmeleri için özel olarak düzenlenen TBK m. 301’e göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Salgın hastalık sebepli olarak Devletin idari kararlarıyla işyerlerinin kapatılması veya çalışma koşullarının sınırlandırılması, kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcuna aykırılık teşkil eder. Bu durumun ortaya çıkmasında kiracının veya kiraya verenin kusuru bulunmamaktadır. Kira sözleşmesine konu işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılamamasında, kiraya verenin kusuruna dayanmayan, geçici bir ifa imkânsızlığı veya kiralanan mülke yönelik ayıptan sorumluluk söz konusudur.

İdari kararla faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakımından, kiracının kiralanan işyerini kapalı tutmak zorunluluğu olduğu süre için geçici imkânsızlık veya kiraya verenin ayıptan sorumluluğu hükümleri kapsamında kira bedeli ödeme borcu hukuken söz konusu olmaz. Yani Corona virüs kapsamında alınan önlemler ortadan kalkıncaya kadar işyerleri kapatmak zorunda olan veya merkezi (mesela İçişleri Bakanlığının genelgesi gibi) veya yerel idari kararlarla kapatılan AVM’lerdeki işyerleri, sokaklardaki nargile cafeler, cafeler, sinemalar, spor salonları kiracıları kiraya verene hukuken kira bedeli ödemek zorunda değildir. Tabii ki buradaki kira ödenmemesi durumu geçici ifa güçlüğü doğrultusunda geçici olacaktır.

Ancak salgın hastalık sebebiyle işyerlerinin kapanma süresi birkaç ayı geçerse yargıtay kararlarına göre, kiralık işyerinden yararlanmama durumu; akde vefa borcunu, makul ve kabul edilebilir bir bekleme süresini aştığı için kiracı sözleşmenin feshini de isteyebilir. Salgın hastalık çıktığı ama önlemlerin yaygınlaşmadığı dönemde yapılan kira sözleşmelerinin de kiralanandan yararlanılamama sebebiyle sona ermesi, sözleşmeden dönülmesi talep edilebilir. Uygulamada geçici imkânsızlık hâlinde kiracının sözleşmeden dönebilmesi için “ahde vefa” veya “akde tahammül süresi” esas alınmaktadır. Buna göre, kiracının sözleşmeyle bağlı kalmasının ondan beklenebileceği süre, her somut olayın özelliğine göre farklılık göstermektedir. Yargıtay kararlarına göre, kiracı, ancak “akde tahammül süresi” geçtikten sonra sözleşmeden dönebilir. Bu kısımda eklemeliyiz ki kiracı salgın önlemleri doğrultusunda ilave bir zarara uğramış olsa da kiraya veren, kiralananın kullanılamamasından dolayı kiracının uğramış olduğu ilave zararı (dekorasyon parası, kazanç kaybı gibi) tazmin etmek zorunda değildir.

Kapanmayan ama faaliyeti kısıtlanan işletmeler ne olacak?

Alınan tedbirler kapsamında kiralananın kullanımı tamamen engellenmemekle birlikte kısıtlanmışsa (örneğin restoranın kapalı olmasına rağmen paket servisine devam etmesi veya alışveriş merkezlerindeki mağazaların açık kalacağı sürenin kısıtlanması, yandaki okulun kapatılması sonucu kitapçıya, lokantaya gelenin azalması gibi), beklenen gelirlerin, ciroların düşmesi sebebiyle kiracı, TBK md. 307 gereğince kira bedelinin indirilmesini isteyebilir . Bir işyerinin geliri alınan tedbirlerden dolayı yüzde elli azalmışsa, aynı oranda kira bedelinin de indirilmesi istenebilir. Yargıtay kararları doğrultusunda beklenmeyen durumlar, ekonomik krizler sebebiyle açılan bu tip uyarlama davalarını, Adalet Bakanlığının duyurduğu sürelerin durduğunun bitişi tarihinden sonra kısa bir sure içinde açmak gereklidir. Yine bu davaları açmadan önce yasal düzenlemelere uygun hareket edip, gerekli uzlaşma görüşme davetlerini yaparak, Medeni Kanundaki dürüstlük kuralına göre anlaşmaya çalışmak ve doğru yönetilen hukuki bir süreç sonrasında dava açmak gerekir.

Burada çok önemli bir konu daha var. Mücbir sebep sonucu sözleşme ile borçlandığı edimin ifası geçici olarak imkânsızlaşan veya gelirleri azalan kiracı, bu durumu bir ihtar ile alacaklıya bildirmelidir. Bildirim (ihbar) yükümlülüğü, dürüstlük kuralından (Medeni Kanun m. 2/I) doğan davranış yan yükümlülüğü olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu m. 136/III’te düzenlenmektedir. Kıyasen uygulanacak TBK m. 136/III’e göre, “Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın doğmaması için gerekli önlemleri almazsa bundan doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Bu hükme göre, mücbir sebep nedeniyle borcun ifasının imkânsızlaştığını öğrenen kiracı, en kısa süre içinde imkânsızlığın gerçekleştiğini alacaklıya bildirmeli ve varsa gerekli önlemleri almalıdır. Yine ihmal edilmemesi gereken bir konuda kira ödemelerinin “yasal haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresini içeren bir ihtar veya bankadan yazdırılan bir ihtirazı kayıt ile bundan sonraki kiraların ödenmesi çok önemli bir konudur. Yoksa kiracılar yukarıda saydığım hakları kullanamayabilirler.

Burada genişçe açıkladığımız hukuki duruma ve Torba Kanunun Geçici 2. Maddesine rağmen farklı görüşte olan kiraya verenler kira isteyebilir, icraya başvurabilir, dava açabilir. Torba Kanun doğrultusunda belirtilen dört ay boyunca kira ödememeden, iki haklı ihtardan tahliye davası veya kira sözleşmesinin feshi davası açamaz. Ek olarak şu an için salgın hastalık önlemleri kapsamında Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile icra ve iflas işlemleri durdurulduğu için kiraya verenler icra takibi yapamamaktadırlar. Ancak bu önlemlerin kaldırılmasından ve Torba Kanundaki dört aylık sürenin bitmesinden (eğer sure uzatılmazsa) yani durumun normale dönmesinden itibaren bu yönde icra takipleri ve sözleşme fesih talepleri sözkonusu olabilir. Ancak salgın hastalık sebebiyle son dönemde yargıtay kararları olmadığı için açılacak davalarda uyuşmazlık, her iki tarafında tahmin edemeyeceği biçimde sonuçlanabilir. Bu yüzden davalara ve icra takiplerine uzman hukukçularla hazırlanmanızı tavsiye ediyorum.

Torba Yasa 4 aylığına rahatlattı, peki sonra?..

Netice olarak ister AVM’lerde ister sokaklarda veya ofis binalarında olan işyerleri için 1 Mart- 30 Haziran 2020 arası kiralarını ödeyemeyecek olan kiracıları Devlet, Torba Kanun ile 4 ay süre ile rahatlattı. İnşaallah işyerini kiraya verenlerin, bu kiralarla borçlarını ödeyenlerin, evlerini geçindirenlerin durumu da yakın bir zamanda Devletimiz tarafından düzenlenecektir.

Son olarak, kira sözleşmesine konu bazı işyerlerinde alınan tedbirler, kiralananın kullanımını hiçbir şekilde etkilememişse kira bedeli eksiksiz ödenmelidir. Örneğin corona virus kapsamında alınan tedbirler (AVM’dekiler hariç) eczaneleri, fırınları, sokakta bulunan marketleri etkilememiştir. Bu gibi yerlerde kira sözleşmesiyle faaliyette bulunanlar kira bedelinin indirilmesini isteyemezler. Ancak Torba Kanundaki düzenleme doğrultusunda salgın hastalık önlemlerinden hiçbir zarar görememesine rağmen 4 ay süre ile kirasını ödemeyen, eksik ödeyen işyerleri için bile kiraya verenlerin tahliye davası ve sözleşmenin feshi davası açamayacağını söyleyebiliriz. Yine konutlarda olan kiracılar açısından özel başka bir hukuki durum yoksa bu saydığımız yollara başvurma imkanı yoktur.

Sağlıkla kalın.

Prof. Dr. Gürsel Öngören