Kiracıyı evden çıkarma yolları!

 Kiracıyı evden çıkarma yolları nelerdir? Kiracıyı evden çıkarmanın yolu ne? Kiracıyı evden çıkarma yöntemleri nelerdir? Kiracıyı evden çıkarma yöntemleri nasıl uygulanır? Bir kiracıyı evden çıkarma yolları nelerdir? Kiracıyı evden çıkarma sebepleri nelerdir? Kiracıyı evden çıkarma ihtarname yolu nasıl uygulanır? Kiracı evden nasıl çıkarılır? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, ‘Ev sahibi hakları’nı Emre Kulcanay’a anlattı… İşte 8 maddede kiracıyı evden çıkarma yolları!..

Kiracıyı evden çıkarma yolları ve yöntemleri

Son günlerde fazlasıyla tanık olduğumuz ev sahibi – kiracı kavgaları, ev yakmaya, kanlı bıçaklı kavgaya hatta ölümlü saldırılara sebep oluyor. Peki karakola, mahkemeye düşmeden kiracıyı evden çıkarma yolları yokmu? Kiracıya karşı ev sahibinin hakları neler?

imarpanosu.com’un kurucu editörü Emre Kulcanay, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a ev sahibi haklarını ve kiracıyı evden çıkarma yollarını sordu.

Av. Kiraz, ev sahiplerinin mutlaka bilmesi gereken; kiracıyı evden çıkarmanın 8 yolunu tüm detaylarıyla anlattı.

İşte 8 adımda sorunlu kiracıyı evden çıkarma yolları…

“Evimi satmak istiyorum kiracımı çıkarabilir miyim?”

“Mevcut artış oranının üstünde yani TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının, bu son iki yılda da yüzde 25’in üstünde kira talep ettim, kiracım kabul etmedi. Kiracımı tahliye edebilir miyim?”

“Kira sözleşmem sona erdi bu halde kiracı mı çıkarabilir miyim?..”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz’ın Emre Kulcanay’ın konuğu olduğu özel röportajda yaptığı açıklama şöyle:

“Türk Hukuku bu sorularla ilgili çok net hükümler içermiş ve dünyadaki birçok hukuktan da farklı düzenlemeler getirmiş. Mesela sizin bir yıllık sözleşmeniz varsa bu bir yılın sonunda eğer kiracı çıkmak, orayı tahliye etmek istemiyorsa, siz de haklı bir gerekçeye sahip değilseniz kiracınızı sadece sürenin bitmiş olması sebebiyle tahliye edemezsiniz.

Türkiye’nin Türk hukukunun diğer hukuklardan en temel farkı burasıdır.

Kiracıyı tahliye edebilmek için 8 sebep

Türk hukukunda tahliye sebepleri çok net bir şekilde sayılmıştır ev sahiplerimize tek tek anlatmak isterim:

Birinci tahliye sebebimiz: Temerrüt…. Şimdi biz kira borcumuzu ödemediysek veya eksik ödediysek -son dönemlerde biliyorsunuz bu 22 kuruş ödememeleri ile tahliye davaları da karşımıza çıktı ve tahliye edildi, kuruşu kuruşuna ödemek zorundayız bunu da unutmayalım- veya yasanın belirttiği artış oranını zamanında ve o nispette yapmadıysak bu durumda mal sahibimiz bize ihtarname gönderebilir veya icra takibi yapabilir. Her ikisinde de 30 günlük süre vardır. 30 gün içinde ödersek sorunumuz ortadan kalkar, tahliye edilmeyiz. Ama 30 gün için itiraz edersek veya ihtara cevap vermez de bu borcu ödemezsek artık temerrüt sebebiyle tahliye, bir tahliye sebebidir. Bunu unutmayın…

İkinci tahliye sebebimiz; Bir Kira Yılı İçerisinde İki Defa Haklı İhtar Çekilmiş Olması… Şimdi biraz önceki örneğe geri dönelim, ne demiştik? ‘Kiramızı ödemedik veya eksik ödedik bize bir ihtarname geldi’… Gelen ihtarnameye, süresi içerisinde cevap vererek ödedik ve bu anlamda borcumuzu yerine getirdik ama biz bir sarı kartı gördük! Aynı dönem içerisinde ve aynı yıl içerisinde bir kez daha bu eylem yerine gelirse yani biz kiramızı ödemez, mal sahibimiz bize ihtar gönderir, yine 30 gün içinde ödersek artık ikinci sarı kartı alır yani kırmızı kartla ‘Tahliye hakkı’, mal sahibi için oluşmuş olur. Temerrüt sebebiyle tahliyeye ek olarak tahliye sebebi de böyle oluşur. Ama iki haklı ihtar sebebiyle tahliyede kira döneminin sonunu beklemek ve sürenin sonunda tahliye davası açmamız gerekiyor. Bunu unutmayalım.

Üçüncü tahliye sebebimiz: Binanın Esaslı Tadilat Tamirat ve Yıkıma Tabi Olması… Bir binamız var güçlendirilecek ve kiracımız çıkacak, çıkması gerekiyor. Binamız yıkılacak, yeniden yapılacak… İşte bunların hepsinde kiracı, kira döneminin sonunda evi tahliye etmek zorundadır. Ve kira döneminin sonunda tahliye etmezse, biz tahliye davası açarak kiracımızı çıkarabiliriz. Ancak esaslı tadilat tamirat ve tahliye sebebiyle tahliyede bir nüans vardır: O da bina yapıldıktan veya güçlendirildikten sonra kiracının yeni kira bedeliyle eve tekrar davet edilmesi!.. Bu davet yapılmaz ise ev sahibi, kiracıya bir yıllık kira bedelini ve taşınma parasını tazminat olarak ödemekle sorumluluk alır.

Dördüncü tahliye sebebimiz: Tahliye Tahhütnamesi’… Bakın belki de en fazla kullanılan ve en fazla önerdiğimiz (işte biraz önce sorunuzun içeriğinde olan, ‘Ev sahiplerini ne çok korur?’ dediğiniz kısım burası: Tahliye taahhütü almak… Eğer biz kira sözleşmesinin imzalanması aşamasında, bir boş tahliye taahhütnamesi alırsak, (bu arada boş tahliye taahhütleri geçerlidir, imzalı olması kaydıyla) ve biz bir tahliye taahhüdünü mevcut kira sözleşmesinden makul bir süre sonra düzenlenmiş şekilde alırsak, kira döneminin sonunda kiracımızı tahliye etmekte zorlanmayız. Tahliye taahhütleri, icraya koyulması ve tahliye emri gönderilmesi suretiyle icra edildiği için tahliyeyi çok hızlı yapabildiğimiz bir tahliye metodudur. Bu anlamda da mal sahiplerine mutlaka ama mutlaka sözleşmenin başında bir boş veya ileri tarihli bir yani kira sözleşmesinden belki bir-bir buçuk ay sonraya düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü almalarını öneririm.

Beşinci tahliye sebebimiz: Sözleşmeye Esaslı Aykırılık… Son günlerde çok kullanılan alt kiralama (Kiracının kiralanan evi, başkasına kiraya vermesi) veya taşınmazın kötü kullanılması çeşitli amaçlarla uyuşturucu, fuhuş, kumar gibi amaçlarla kullandırılmış olması taşınmazın sözleşmesine esaslı aykırılık oluşturur. Bunlar tahliye sebebidir, bazı tahliye sebepleri sözleşmeyi esas aykırılıkta ihtar gerektirir, bazıları gerektirmez. Mesela günübirlik kiralama yapıyor ve alt kiralama yapıyorsa, ihtar göndermek +30 gün süre vermek ve 30 gün içinde “Bir daha günlük kiralama yapma eski hale getir” deriz, getirmezse tahliye davası açabiliriz. Ama biz kiracımıza verdik, uyuşturucu satıyor, kumar oynatıyor veya artık orada son günlerde belki televizyonlarda gördüğümüz çöp ev vakası ortaya çıkmışsa artık bu katlanılamaz hale gelmiştir. Bu nedenle de kiracıya herhangi bir ihtar göndermek ve 30 gün süre vermek zorunda değiliz yani bir tahliye sebebimiz de sözleşmeye esaslı aykırılıktır.

Altıncı tahliye sebebimiz: İhtiyaç Sebebiyle Tahliye… “Benim, oğlumun, kızımın, annemin ve babamın ve bakmakla yükümlü olduğum kişilerin ihtiyacı var” demek… Bu durumda tahliye olabilmesi için ihtiyacın somut ve zorunlu ve net olması gerekiyor. Yani ben sırf kiracımın istemiş olduğum artışı gerçekleştirmemesi sebebiyle tahliye hakkımı bu şekilde kullanmak istiyorsam ama Hakim’in yapmış olduğu incelemede aslında oğlumun kendi evinde oturduğu, babam ve annemin başka bir evi olduğu ve orada oturdukları tespit ediliyorsa benim lehime bir tahliye kararı çıkmaz. Gerçekten de o eve ihtiyacım olduğunu ispat etmem gerekir. Bu ispat şartıyla ancak tahliye oluşur.

Yedinci tahliye sebebimiz: Edinim Sebebiyle Tahliye… Bir gayrimenkulüm var, içinde kiracım var, kiracılı olarak sattım. Satın alan kişinin iki tane hakkı vardır: Bir, eski kira sözleşmesinin bitiminde tahliye davası açabilir. İki, kiracıya bir ihtarname çeker, ve der ki “Ben burayı satın aldım, lütfen kiraları artık şu hesaba yatır”… Burada unutulmasın, tapu mutlaka ihtarnameye konulmak zorundadır. Ve 6 ay süre verilir… 6 ayın sonunda denir ki, “Benim ihtiyacım var lütfen çık”… Bakın burada da önemli olan bir nokta “Ben evi aldım” diyerek tahliye ettiremem sadece. “Evi aldım, benim ihtiyacım veya çocuklarımın ihtiyacı, annem ve babamın ihtiyacı var” cümlesini yine söyleyebilmem gerek. Yani Türk hukukunda gayrimenkulü satın almış olmak da kiracıyı tahliye etmez. Biraz önce ihtiyaç sebebiyle tahliye gibi edinim sebebiyle tahliyede de bu hak oluşmak zorundadır.

Sekizinci ve son tahliye sebebimiz: 10 Yıllık Kiracı Tahliyesi… Kiracımızı çıkaramıyoruz, çıkaramıyoruz, çıkaramıyoruz… Ne getirdi kanun koyucu? Dedi ki; “Eğer bir kira sözleşmesi belirli süreli sözleşme süresini tamamladıktan sonra 10 yıl uzarsa uzama yılından sonraki yıldan 3 ay önce ihtar göndermek şartıyla; artık mal sahibinin haklı bir sebep ileri sürmesine gerek yoktur, kiracı tahliye edilir”… Bu ne demek? Son günlerde çok konuşulan 10 yıllık tahliyeden bahsediyorum. Siz bir yıllık kira sözleşmesi yaptınız, genelde Türk hukukunda biliyorsunuz bir yıldır. Bir yıl bitince uzama süreleri başlar, onlar da birer yıl uzar. O uzama süreleri 10 yılı tamamladığında; yani bir yılımız vardı +10 yıl +1 yıl… En son uzama yılından sonra o bir yıl içinde üç ay önceden ihtar göndermek ve eline geçmesi şartıyla, yani 12 yıl diyelim aslında özetle; biz 12 yılın dolması şartıyla, kiracımızı tahliye edebiliriz. Burada mal sahiplerinin kafasını karıştıran bir konuyu düzelterek sizin aracılığınızla vatandaşlarımıza şunu iletelim: Eğer sözleşmeler 5 yıl yapılmışsa 5+10+1… Unutmasın vatandaşımız: 10 yıllık sözleşme yapmışsa, 10+10+1…

Örneğin ben kurumsal bir kiracıya yerimi verdim, “10 yıl bitti, kanun zaten bana 10 yıldan sonra bu hakkı veriyordu” diyemez 10 yıllık bir sözleşme yapan bir mal sahibi. 10 yıl bitecek, +10 yıl başlayacak, +1 yıl yani 21 yıl olması gerekir orada. Dolayısıyla çok fazla yanılıyor bazen vatandaşlarımız.

Özetle bu 8 tahliye sebebi bizim hukukumuzdaki tahliye sebepleridir. Biz bunun haricinde bir tahliye sebebi üretemeyiz, üretemediğimiz için de tahliye sebepleriyle sınırlı olarak, diğer adıyla, biz kiracımızı ancak haklı gerekçe ile tahliye edebiliriz.

Mal sahipleri bunu bilerek hareket ederlerse kiracılarıyla olan o gerilimi daha aşağıya düşürebilirler.”

SORUNLU KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA YOLLARI! VİDEO

Av. Ali Güvenç Kiraz’ın önemli açıklamalarını aşağıdaki videoda izleyebilirsiniz:

Açıklamaları Youtube üzerinden izlemek için buraya tıklayın!

imarpanosu.com