Prof. Dr. Gürsel Öngören: İmar avantajının iptali kaos yarattı

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Geçici 6. maddesi ile getirilen 1.25’ lik imar avantajı veren düzenlemenin Danıştay tarafından verilen yürütmesinin durdurulması kararının inşaat sektöründe büyük bir kaos yarattığını fakat bu belirsizliğin kazanılmış hakları ve haklı beklentileri yok edemeyeceğini belirtti.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, 1.6.2013 tarihinde çıkarılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile o zamana kadar uygulanan istanbul ve diğer illerdeki imar yönetmeliklerinin kaldırılarak, arsalardaki inşaat miktarlarını azaltan yeni kuralların belirlendiğini belirtti. Ancak Sektörden gelen tepkiler doğrultusunda bu Yönetmeliğin 8.9.2013, 14.9.2013 ve 22.5.2014 tarihlerinde değiştirildiğini ve bu değişiklikler sonucu Bakanlığın, İnşaat Sektörünün beklentileri doğrultusunda Geçici 6. Madde ile bir düzenleme yaparak; hangi Yönetmelik düzenlemesi daha avantajlı inşaat yapma imkanı veriyorsa onun uygulanması ve belediyelerce inşaat ruhsatının avantajlı koşullara uygun verilme olanağını getirdi. Böylece Tip İmar Yönetmeliğine göre kısaca 1.20 oranına göre uygulanan inşaat miktarı, ortalamada 1.25 oranına çıkabiliyor oldu. Bu geçici kural İnşaat Sektörünün uyum sağlayabilmesi için önce 1.1.2016 tarihine kadar uygulandı ve sonrasında bir Yönetmelik değişikliği ile 11.2017 tarihine kadar uzatıldı.

Arsalarda avantajlı inşaat miktarı sağlayan bu Yönetmeliğin iptali için Mimarlar Odası’nın açtığı dava sonucu, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 30 Eylül 2015 tarihinde verdiği kararla bu avantajlı inşaat uygulamasını durdurdu. Ancak bu karar bir iki gün önce açıklandığı için İnşaat Sektörünün haberi yeni oldu ve inşaatçılar kaosla karşı karşıya kaldı. yatırımlarını ve arsa sahipleriyle anlaşmalarını 1.25 oranına göre yapan inşaat şirketleri büyük bir zararla karşı karşıya kaldı. Bu karar duyulur duyulmaz inşaat şirketlerinin belediyelerde bekleyen inşaat ruhsatları veya almış oldukları inşaat ruhsatlarına göre yapacağı inşaat miktarı konusunda büyük belirsizlik oluştu.

Bir kısım inşaatçılar, “bizim kazanılmış haklarımız var, inşaatımızı başvurusunu yaptığımız ruhsat talebimiz veya aldığımız ruhsat doğrultusunda yaparız” derken bir kısmı da “bu karara uyan belediyeler bizim inşaat ruhsatımızı iptal ederse, bu Yönetmeliğe güvenerek yaptığımız yatırım ne olacak” diye büyük endişeye düşmüş durumdalar.
Prof. Dr. Gürsel Öngören, Danıştay tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararı ile inşaat Sektörünün kaosla karşılaştığını, belediyelerde bekleyen ruhsat taleplerinde artık 1.25 oranının uygulanmayacağını, bu ruhsatların da yeni Tip imar Yönetmeliğine göre verileceğini belirtti. Çözüm için Bakanlığın Bakanlık tarafından yeni bir düzenleme yapılmasını öneren Prof. Dr. Gürsel Öngören, Devletin 2013 yılından bu yana Yönetmeliği dört kez değiştirerek hukuki istikrarın sağlanabilmesi ve yatırımcıların korunması için geçiş dönemi kuralları uyguladığını, bu geçişe en az iki yıl daha devam etmesi gerektiğini söyledi. Prof. Öngören, vatandaşta ve İnşaat Sektöründe oluşan haklı beklentiye uygun yeni düzenlemeyi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bir an önce yapmasını beklediklerini ilave etti.

Prof. Dr. İlke Çolak: Ruhsat başvurularında sorunlar yaşanacak

Bu konuda fikirlerine başvurduğumuz İmar Hukukçusu Prof. Dr. İlke Çolak; “Devam eden ruhsat başvuruları en çok sorunun yaşanacağı konudur. Vatandaşlar, inşaat şirketleri idareye güvenerek hareket ederler ve bu güvenden dolayı zarar görmüşlerse sorumlusu ilgili idare, yerel yönetim olacaktır. Başvuruda bulunmuş ancak, henüz ruhsat almamış kişilerin bu süreçte yapmış olduğu, proje vb. hazırlıklardan doğan ekonomik kayıplarının sorumluluğu ilgili idareye ait olacaktır.

Ortaya çıkması olası zarar ödemelerinin yerel yönetimlerin mali dengesini etkilemesi mümkündür. Verilmiş bulunan ruhsatlar da ise durum daha farklıdır. Var olan ruhsat hiçbir şekilde doğrudan hükümsüz hale gelmeyecektir. Yönetmeliğin Geçici 6.maddesine göre verilmiş bulunan inşaat ruhsatları yetkili idare tarafından tek tek gözden geçirilerek mevcut hukuki duruma göre yeni bir karar alınması uygun olur. Verilmiş bulunan ruhsatlarının geçersiz hale geldiğini iddia etmek idare hukuku-imar hukuku ilke ve kurallarını yok sayan bir yaklaşım olacaktır” dedi.

Kocaeli Üniversitesi İdare Hukuku Ana Bilim dalı öğretim üyesi Doç. Dr. Müslüm Akıncı ise; belediyelerin yargı kararını yerine getirmek istemesi halinde, eski yönetmelik hükümleri doğrultusunda ruhsat işlemlerini durdurabileceğini, belediyelerin var olan ruhsatları iptal ederek geçerli olan Tip İmar Yönetmeliğine göre daha az inşaat alanı içeren inşaat ruhsatı verebileceğini, bundan yatırımcıların ve evlerini müteahhide vermiş olan vatandaşların büyük zarar görebileceğini, bu yönde pek çok tazminat davaları ile Devletin karşı karşıya kalacağını belirterek, başlanmış olan projelere kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda devam edilmesi gerektiğini belirtti.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu

Kentsel Dönüşüm Hukuku kitabının yazarları olan Prof. Dr. Gürsel Öngören ve Prof. Dr. N. İlker Çolak; “Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Derneği” ile “Akademisyen Hukukçular Platformu”yla birlikte bu alanda çalışan hukukçularla 2012 yılında Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformunu kurdu. Kentsel yenileme uygulamalarında ortaya çıkabilecek hukuki sorunları önlemek, yasal altyapıyı yönlendirmek ve idare mahkemelerinde görülecek olan kentsel dönüşüm davalarında kullanılacak akademik görüşleri oluşturmak amacıyla kurulan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu, kentsel dönüşüm konusunda bilgi ihtiyacı duyan herkese hem uygulama hem akademik kapsamda en doğru bilgiyi sağlamayı hedeflemektedir. Platform bir sosyal sorumluluk projesi olarak, 0212 2444151 nolu hat ile apartman ve sitelerdeki daire sahiplerine ve diğer ilgililere danışma hizmeti vermektedir.