Rant vergisiyle ilgili 2017’de yanıt bekleyen sorular

Cushman & Wakefield Türkiye Yönetici Ortağı Tuğra Gönden tarafından kaleme alınan; Haftanın Gayrimenkul Notları’nın bu haftaki konusu ‘Rant vergisiyle ilgili 2017’de yanıt bekleyen sorular’… İşte o yazı…

Rant vergisiyle ilgili 2017’de yanıt bekleyen sorular

Geçtiğimiz aylarda yayınladığımız ‘Konut Balonu’ raporumuzda konut satış fiyatlarındaki artışlara ışık tutmuş; bilhassa 2. el satışlarındaki artış nedenlerinin daha yakından incelenmesi ve takip edilmesi gerektiğinin altını çizmiştik.

Özellikle 2. el konut fiyatlarındaki artış, kentsel dönüşüm ile yenilenecek konutların değer artışına ortak olmak isteyen bireysel yatırımcıların artan talebine bağlanabilir. Kentsel dönüşüm örneğinde görüldüğü gibi konut fiyatlarındaki artışın bir nedeninin de arsa fiyatlarıyla doğru orantılı olduğunu tahmin etmek çok zor değil.

Kentsel dönüşüm ve imar değişiklikleri ile birlikte zaman zaman rant vergisi tartışması da gündeme geliyor. Buna göre kamuoyunda rant vergisi olarak anılan ve imar planı değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artışının belli bir oranda kamu payı olarak ‘rant vergisi’ şeklinde alınması öneriliyor.

Konuyla ilgili akla gelen sorular ise şu şekilde:

1. Kamunun rantta payı olmalı mı?

Kamunun ranttan elde ettiği bu pay alt yapı ve benzeri yatırımlar – bir başka deyişle ‘kamu yararı’, için kullanılacaktır. Dolayısıyla neden olmasın?

2. Hakkaniyet?

Rant vergisi önerisi sadece imar değişikliği sonucu oluşan rantı dikkate alırken metro, yol vb kamu alt yapı yatırımları veya genel dönüşüm sonucu ortaya çıkan değer artışlarını dikkate alınmıyor. Peki rantın ne şekilde ortaya çıktığının önemi var mı? Bu ister istemez kamuoyunda tartışmalara yol açmaz mı?

3. Süreklilik?

Rant vergisi önerisi imar değişikliği sonucu ve bir kereye mahsus olan bir vergi olacak anlaşılan. İmar değişikliği özellikle bundan sonraki dönemde örneğin master plan seviyesinde yapılırsa ne sıklıkta yapılır? Bu şekilde alınan rant vergisi mali süreklilik açısından ne kadar anlamlı olur?

4. Şeffaflık?

Sadece bir tip rantı vergilendirmek ve diğerlerini vergilendirmemek ne kadar şeffaf bir uygulama olur? İmar değişikliği çoğu zaman uzun bir rant sürecinin sonucunda oluyor, dolayısıyla imar değişikliğinin toplam değer artışı veya ranttaki payı ne kadar tartışılabilir? İmar ve alt yapının çoğu zaman bir bölgedeki projeleri ve o bölgenin gelişmesini takip ettiğini görüyoruz dolayısıyla vergi yöntemleri ile o süreci kontrol etmek ve yönetmek şeffaflık da getirebilir.

5. Alternatif?

Rant vergisi ile ilgili yasalar yürürlüğe girsin veya girmesin, alternatifi yok mudur veya olana kadar ne yapılabilir? Daha hakkaniyetli, sürekli ve şeffaf yöntemler olabilir mi? Ranta yol açan asıl sorun spekülasyon değil midir aslında?

Yurtdışı örneklere baktığımızda Almanya’da Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg, Münih ve Berlin gibi şehirlerde yapı ruhsatı olan arsa fiyatlarının 2010-2014 arası %25-59 arasında artış gösterdiğini görüyoruz. Ruhsatı alınan arsaların neredeyse yarısı hiç geliştirilmiyor. Faizlerin düşük ve yatırım alternatiflerinin kısıtlı olması da arsa talebini arttırmış durumda. Arsa sahipleri ise çoğu zaman sadece geleceğe yönelik öngörülere dayalı satış konusunda beklemeyi tercih ediyor ve fiyatlar bu sürede daha da artıyor. Bu durum arsa spekülasyonu ve arsa balonu etkenlerinin tanımı bir nevi.
Almanya’daki emlak vergisi uygulamasının revizyonu bazı sivil toplum örgütleri ve tartışma platformları tarafından kamuoyunda tartışılıyor.

Tartışmalarda ortaya çıkan en önemli konulardan biriyse emlak vergisinin hesaplanmasında atıl bir gayrimenkulün kullanılan bir gayrimenkulden imar durumu doğrultusunda farklı vergilendirilmemesi. Bu yöntem atıl bir gayrimenkulü elde tutmanın maliyetini arttırırken proje geliştirmeyi veya elden çıkarmayı teşvik edebilir. Bununla birlikte arsa fiyatlarının daha şeffaf olmasını ve arsalara daha fazla hammadde yaklaşımını kazandırabilir.

Bu doğrultuda şeffaf, sürekli ve gerçek emlak değerleri üzerine kurulu emlak vergisi; spekülasyon ve rantın dağıtımına çözüm getirebilir.

Türkiye’ye geldiğimizde ise yine benzer bir sorunun hakim olduğunu görüyoruz. Spekülasyon ile birlikte ’beklenen’ imar durumu arsa fiyatlarına çok öncesinden yansımış oluyor ve fiyatların artmasına neden oluyor. Müteahhitler ise bu nedenle imar değişikliklerinde zorlanıyorlar. Merkezi bölgelerdeki arsa fiyatlarının artışı bu sefer müteahhitlerin daha çeper bölgelerde proje gerçekleştirmesine neden olurken, bu durum arsa spekülasyonuna yol açıyor ve kısır döngü baştan başlıyor.

Türkiye’deki emlak vergisi konusunda ise farklı yaklaşımlar mevcut. Master plan, yasal ve “fiili” imar durumun yanı sıra emlak vergisinin hesaplama şekli ve arsaların gerçek değer kaydı ve tespiti akla geliyor.

Bu bilgiler ışığında tapu kayıtlarında gayrimenkullerin gerçek değerlerinin yansıtılması önemli bir adım olur zira Maliye Bakanlığı’nın bu yönde başlattığı çalışmalar mevcut. Bunun yanı sıra şeffaf hesap yöntemleri veya vergi oranı, eşik ve kriterlerin belli olmasıyla daha şeffaf, hakkaniyetli ve sürekli bir zemin oluşturulmuş olur.

Türkiye’de de güçlü bir emlak vergi sistemi ve doğru uygulaması ile birlikte spekülasyonu sınırlayıp rantın daha hakkaniyetli dağıtımına yol açabilir. Rant vergisi gibi ilave uygulamalara gerek kalmayabilir.

Tuğra Gönden Yönetici Ortak Cushman&Wakefield