Serdal Yıldız: Konutta balon yok! Fiyatlar… VİDEO

Konutta balon var mı? Konut fiyatlarında balon var mı? Konutta balonu faiz indirimleri mi şişiriyor? Konut fiyatları artacak mı, düşecek mi?..

TÜİK’in açıkladığı son konut satış verileri ve Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi rakamları, gayrimenkul sektöründe yeni bir tartışmanın fitilini ateşledi.

Konut sektörünün deneyimli ismi Gayrimenkul Pazarlama ve İletişim Stratejisti Serdal Yıldız, YouTube Emre Kulcanay EKTV özel yayınında Gazeteci Emre Kulcanay’ın sorularını yanıtladı. Piyasadaki ‘balon’ iddialarından fiyat beklentilerine, ipotekli satışlardan Z kuşağının değişen konut tercihlerine kadar ezber bozan açıklamalarda bulunan Yıldız, “Konutta balon hiçbir zaman olmadı; piyasada şu an sadece doğru zamanı bekleyen devasa bir arz ve talep birikmesi var” dedi.

Sektörün en çok merak ettiği soruların masaya yatırıldığı yayında, konut piyasasının mevcut resmi ve gelecek projeksiyonu detaylarıyla ele alındı. Haziran ayında gerçekleşen 129 binlik satış rakamının doğru okunması gerektiğine dikkat çeken Serdal Yıldız, piyasadaki dip dalganın işaretlerini verdi.

“SATIŞLAR DÜŞTÜ BAŞLIĞI YANLIŞTI, VERİYİ DOĞRU OKUMAK GEREKİR”

Geçtiğimiz günlerde açıklanan konut satış verilerini değerlendiren Serdal Yıldız, mayıs ayındaki görece düşük rakamların piyasayı yanıltmaması gerektiğinin altını çizdi. Haziran verilerinin kendi öngörülerini haklı çıkardığını belirten Yıldız, şu değerlendirmede bulundu:

“Bir şeyin neden düştüğünü bilirseniz, nasıl yükseleceğini de bilirsiniz. Mayıs ayındaki tablonun arkasında tamamıyla iş günü sayısının azlığı ve mevsim etkisi vardı. Nitekim haziran ayında 129 bin konut satışı gerçekleşti. Ancak burada manşetlere çekilen ‘satışlar çakıldı’ veya ‘düştü’ ifadeleri oldukça yanlıştı. Veriyi bütüncül okumak lazım. Geçen yılın aynı dönemiyle kıyasladığımızda ilk el konut satışlarında yüzde 23,1’lik ciddi bir artış görüyoruz. TÜİK’in son dönemde ilk el ve ikinci el konut satışlarını ayırarak sunması da piyasadaki gerçek ihtiyacı görmemiz açısından oldukça kıymetli.”

İPOTEKLİ SATIŞLARDAKİ ARTIŞIN ARKASINDAKİ GİZLİ GÜÇ: TASARRUF FİNANSMAN ŞİRKETLERİ

Kredi musluklarının kapalı olduğu, banka faizlerinin yüksek seyrettiği bir dönemde ipotekli konut satışlarındaki yükselişi yorumlayan Yıldız, piyasada farklı finansman modellerinin öne çıktığını vurguladı:

“Krediye erişimin bu denli zor olduğu bir konjonktürde ipotekli satışların artması ilk etapta şaşırtıcı gelebilir. Ancak burada gözden kaçırılmaması gereken devasa bir aktör var: Tasarruf finansman şirketleri. Vatandaş banka kredisinden ziyade alternatif finansman modellerine yöneliyor. İpotekli satışlardaki bu hareketlilik, ertelenmiş ve birikmiş bir ihtiyacın sahaya yansımasıdır. Tüketici, ‘fiyatlar yıl sonunda daha da artar mı’ veya ‘faizler zaten kısa vadede düşmeyecek’ düşüncesiyle barınma ihtiyacını daha fazla ertelemeyip harekete geçiyor.”

“FİYATLAR ÇAKILMADI, REEL OLARAK GERİLEDİ; NOMİNAL DÜŞÜŞ BEKLEMEYİN!”

Sektörde sürekli dile getirilen “konut fiyatları çökecek” iddialarına sert bir dille karşı çıkan Gayrimenkul Stratejisti Serdal Yıldız, reel ve nominal fiyat ayrımına dikkat çekti:

“Tüketici sahaya indiğinde fiyatların düşmediğini görüyor. Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi verilerine baktığımızda aylık yüzde 2, yıllık ise yüzde 24,5’lik bir artış var. Enflasyondan arındırdığımızda reel olarak yüzde 5,8’lik bir gerileme söz konusu. Yani fiyatlar çakılmıyor, enflasyonun altında bir artış hızı sergiliyor. 2024’ün şubat ayından bu yana devam eden bu durum, inşaat maliyetlerinin henüz fiyatlara tam yansıtılamadığını gösteriyor. Özellikle geliştiricilerin ve markalı projelerin yer aldığı alanda konut fiyatlarının nominal olarak düşme imkânı yok. Tüketici bu durumu fark ettiği için fırsatları değerlendiriyor.”

İSTANBUL’DA DENGELERİ DEĞİŞTİREN 3 İLÇE: FİYAT ARTIŞI %50’Yİ AŞTI!

Genel ortalamaların bölgesal gerçekleri gizleyebileceğini belirten Yıldız, İstanbul özelinde kentsel dönüşümün fiyatlara etkisini çarpıcı örneklerle anlattı:

“İstanbul genelinde yıllık ortalama fiyat artışı yüzde 24,5 seviyelerinde seyrederken, öyle bölgeler var ki genel ortalamayı ikiye katlamış durumda. Zeytinburnu, Bahçelievler ve Güngören bu noktada başı çekiyor. Bu üç ilçede yıllık konut fiyat artışı yüzde 50’nin üzerine çıktı. Neden mi? Çünkü bu bölgelerde muazzam bir kentsel dönüşüm dalgası ve sanayi alanlarının konuta dönüşüm süreci yaşanıyor. Kadıköy veya Beşiktaş gibi doygunluğa ulaşmış lokasyonlarda bu ivmeyi göremezsiniz ama kamusal yatırımların ve dönüşümün yoğun olduğu yerlerde fiyatlar ortalamanın çok üzerinde prim yapıyor. Bu yüzden ‘konut fiyatları artmıyor’ demek koca bir şehri tek bir sepete koymak olur, lokasyon bazlı bakmak şart.”

ALTINDAN KAZANAN KONUTA KAÇIYOR: “SATIŞ OFİSLERİNDE ALTIN BOZDURAN YATIRIMCILAR VAR”

Mevduat faizleri ve altın piyasasındaki dalgalanmaların gayrimenkul sektörüne yansımasını da değerlendiren Yıldız, satış ofislerinden canlı gözlemlerini paylaştı:

“Nisan ve mayıs aylarında altından ciddi kazanç elde eden yatırımcı kitlesi doğrudan konuta yöneldi. Satış ofislerimizde buna birebir şahit oluyoruz. Vatandaş açık açık ‘Şu kadar gram veya kilo altın biriktirmiştik, altın tepe noktayı görünce bozdurduk, peşinat yapıp ev alıyoruz’ diyor. Altın fiyatlarında yaşanacak yeni bir yukarı yönlü ivme, yastık altındaki birikimin yeniden konut piyasasına akmasını sağlayacaktır.”

“KONUTTA BALON YOK! SUÇLU TIK HABERCİLİĞİ”

Sektörde yıllardır konuşulan “balon patlayacak” söylemlerine sert tepki gösteren Serdal Yıldız, Türkiye’deki demografik yapının balon oluşumuna izin vermediğini söyledi:

“Yaklaşık 18 yıldır bu sektörün içerisindeyim. Net bir şekilde ifade ediyorum: Konutta balon yoktu, bugün de yok! Bu manşetleri atan biraz da siz yayıncılarsınız, tık haberciliğinin geldiği nokta bu. Türkiye’nin demografik yapısını, evlilik, boşanma, tek kişilik hanehalkı artışı ve iç göç istatistiklerini doğru okursanız konutta her zaman canlı bir ihtiyaç olduğunu görürsünüz. Şu an piyasada balon falan yok; sadece doğru zamanı ve uygun finansman koşullarını bekleyen devasa bir ‘bekletilen talep’ ve aynı şekilde projesini lanse etmek için uygun konjonktürü bekleyen bir ‘bekletilen arz’ var. Taşlar yerine oturduğunda büyük projelerin sırayla başladığını göreceğiz.”

EZBER BOZAN TREND: Z KUŞAĞININ %65’İ MÜLK EĞİLİMİ YERİNE KİRAYI TERCİH EDİYOR

Geleceğin konut pazarını şekillendirecek demografik değişimlere de değinen Yıldız, Z kuşağının mülkiyet kavramına bakışının değiştiğini vurguladı:

“Dünya genelinde yapılan araştırmalar çok çarpıcı bir gerçeği ortaya koyuyor: Z kuşağının yaklaşık yüzde 65’i ev sahibi olmak yerine kirada oturmayı ve paylaşım ekonomisinin bir parçası olmayı tercih ediyor. Sahiplik kavramı artık eski nesillerdeki gibi bir statü veya güvence sembolü değil. Dünya genelinde konut sahipliği oranının en hızlı düştüğü yaş grubu 30-49 yaş aralığı. Bu durum geçici bir trend değil, yeni bir kültürel norm. Gayrimenkul geliştiricilerinin bu demografik dönüşümü çok iyi okuması gerekiyor. Artık devasa ve pahalı metrekareler yerine, erişilebilir fiyatlı, fonksiyonel, sosyal alanları güçlü ve yaşamı kolaylaştıran projeler üretenler kazanacak. Başakşehir, Sancaktepe ve Sultanbeyli gibi bölgelerde doğru fiyattan ve doğru metrekareden çıkan projelerin 2 yıl sonra teslim edilecek olmasına rağmen peynir ekmek gibi satılması bunun en somut kanıtıdır.”

SERDAL YILDIZ, EKTV’DE! 

Gayrimenkul Pazarlama ve İletişim Stratejisti Serdal Yıldız, flaş açıklamalarıyla YouTube Emre Kulcanay EKTV’de! Tıklayın, izleyin, abone olun, zili açın!..

YATIRIM TAVSİYESİ DEĞİLDİR

YOUTUBE’DE İZLEMEK İÇİN BURAYA TIKLAYIN, ABONE OLUN, ZİLİ AÇIN…